深圳高新区扩容，观澜被委以重任！

时间：2023-03-25 20:29:04来源：food栏目：餐饮美食新闻阅读：

深圳高新区扩容14倍，观澜被点名

4月25日，深圳市政府正式印发了《深圳国家高新区扩区方案》，标志着被视为深圳创新驱动核心引擎的深圳国家高新区（以下简称“深圳高新区”）发展将进入一个新层级。

深圳国家高新区原来的规划面积为11.52平方公里，扩区后深圳高新区总规划面积为159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。

其中，深圳高新区新扩园区公布，涉及11个园区及片区，其中就有观澜高新园片区。

△来源：深圳市人民政府官网

扩区后的高新园区“一区”是深圳高新区，“两核”是南山园区和坪山园区，“多园”是指深圳高新区由多个园区组成。

《通知》称：深圳将复制推广高新区管理模式，将科教资源集中的南山园区、高新技术产业未来发展核心的坪山园区、高新技术产业基础雄厚的龙岗园区、高新技术产业配套完善且孵化载体较为集中的宝安园区和以改造更新提升产业能级的龙华园区等五个条件比较成熟的园区纳入深圳高新区范围，打造成为深圳自创区发展高新技术产业的核心区和体制机制创新的先导区，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。

其中龙华区的主导产业是人工智能、移动智能终端、生物医药。该区重点在以下两大园区：

① 九龙山智能科技城-福民创新园片区，由环观南路、观澜大道、观光路和九龙山合围而成，面积13.55 平方公里。

② 观澜高新园片区，由梅观高速、机荷高速、环观南路、坂澜大道围合，面积4.23 平方公里。

观澜高新园：龙华的重点产业片区

观澜高新园位于“梅观创新科技走廊”的核心地带，2017年8月被市政府授予未来7大产业集聚区，该片区也是龙华的6大重点产业片区之一。

该地带规划用地面积4.23平方公里，以新一代信息技术、生命科学及健康、新材料新能源、先进制造业、智能硬件等领域为主的高新技术产业和先进工业的特色园区。

△观澜高新园鸟瞰图（来源：龙华区科技创新局）

2018年，为加快推进推进观澜高新园建设发展，加快顶层设计和加大协调力度，龙华区科技创新局草拟了《关于进一步加快推进观澜高新园建设发展工作方案》（征求意见稿），该稿将高新园近期重点工作归纳为6大项20小项，协调各职能局协同推进高新园管理，加强业务联系和配合。

△观澜高新园未来产业集聚区（来源：宝安日报）

根据《宝安日报》报道，以观澜高新园区为核心的观澜高新园未来产业集聚区，集聚区规划用地面积约7.03平方公里，位于梅观高速以西、环观南路两侧。

集聚区除观澜高新园4.23平方公里外，还包括鹭湖科技文化片区核心区域横坑水库周边2.8平方公里的区域，重点布局生命健康、智能装备制造等未来产业，引进一批具有带动作用的生命健康、智能制造龙头企业和高科技企业总部，打造生命健康和智能制造未来产业集聚区、高新技术企业总部经济集聚区和自主创新基地。到2020年，形成产值规模超过300亿元的集聚区。

房产评论员：龙华的未来在观澜

事实上，深圳房产自媒体、评论员对于龙华观澜片区一直非常看好。

深圳淘房志创始人顾洪波认为：

龙华房价已经太高了，很核心一点，龙华的白领楼盘的供应已经过了供应的高峰期，未来适合刚需的产品很少。

后续可能很多楼盘都不得不走豪宅路线，在这种情况下，会逼迫一些买不起龙华的人继续往北走，去到观澜。

△观澜高新园区鸟瞰图（来源：南方日报）

文杰淘楼创始人陶文杰认为：

十年前买福田和十年前买龙华，龙华的涨幅是高过福田的，因为福田当时已经很成熟了，所以成熟的时候就会体现在房价上，已经充分展现了福田的价值。

当时龙华是不发达的，价格也是非常便宜的，所以当龙华涨起来，变成副中心的时候，涨幅就很大。

一句话，五年前的龙华相当于现在的观澜，观澜未来五年的机会，会从之前的远郊变为深圳的至少是近郊，相当于过去的龙华。所以这个行政级别和城市价值的变化，就是上升。

所以龙华之后是观澜

深圳壹地产去年12月发文《重磅提醒：五年前的龙华北站中心，就是现在的观澜！》称：

我们能发现，龙华区政府所在的观澜新政科技核心区，正在成为龙华北核热点区域。将以超大规模城市更新体量、交通升级等规划利好，迎接福田、龙华居住消费力前来扎根。

吸引外溢需求的最重要因素就是交通，从上图可以清晰看到，观澜有四大快速道路——梅观高速，清平高速、机荷高速、坂澜大道，直接连接福田、罗湖、南山、宝安等全市各大核心区域。

观澜作为拥有有轨电车的区域，片区居民可搭乘轻轨至清湖地铁站换乘地铁4号线，前往福田、南山、罗湖等中心区域。

到了2020年，观澜人民可以直接乘坐地铁4号线延长线，直达福田中心。此外，观澜未来还规划有地铁18号线、22号线，22号线预留接驳东莞地铁条件。

伟禄集团持有物业紧邻观澜高新园区

△来源：深圳壹地产

伟禄集团目前持有两个位于龙华区观澜工厂物业，包括位于樟坑径及茜坑的工业用地。

如图所示，樟坑径紧邻观澜高新技术园。伟禄集团于2015年9月收购樟坑径物业，2017年2月，为重新发展目的已申请将土地用途由工业用途更改为住宅及办公室用途。申请已由相关部门处理审阅。

而位于茜坑的物业今年3月也有新进展，据深圳市龙华区城市更新和土地整备局3月29日公布的最新消息，伟禄集团持有的观澜茜坑冠彰工厂旧改申请项目已被列入《2019年深圳市城市更新单元计划龙华区第二批计划》(草案)中城市更新拟拆除项目之一，目前已进入公示阶段。冠彰工厂旧改项目拟将工业用地更新为保障性住房。这标志着伟禄集团旗下城市更新项目的进程，再度向前迈出了坚实的一步。

2018年，伟禄集团购入的投资物业公平价值收益大幅增加至6.71亿港元，因而净利润利由去年约1.692亿港元，增加至3.162亿港元。

投资收益大幅增长主要原因之一，就是收购位于观澜的伟禄雅苑内的相关物业。

来源：深圳市人民政府官网、南方日报、南方都市报、深圳淘房志、深圳壹地产、证券日报、龙华区科技创新局

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