文 | 深引力城市更新

近期，深物业拿下龙华观澜一个旧改，已经被确定为实施主体，即为观澜街道蚌岭片区城市更新项目。按照关于观澜街道蚌岭片区城市更新项目（一期）实施主体确认公示内容提到，拟确认深圳市荣耀房地产开发有限公司为项目一期实施主体，而荣耀房地产背后即为深物业。代表此项目很快进入补偿、收房、开拆等阶段。目前该项目的二期（即为深物业数字生态城）去年10月已经开工建设，一期看起来也快了。

△ 一期也确认实施主体了

01.项目介绍

观澜街道蚌岭片区城市更新项目，2016年12月立项纳入规划，2019年7月公布草案，10月通过规划，2021年5月确认一期的实施主体，即为荣耀房地产，背后实施即为深物业、心海控股，二期的背后还有深圳控股。

△ 一期公布实施主体

△ 列入规划

△ 二期已经开工

项目地处观澜的北区，蚌岭新村片区，观澜桂花路的东面，200多米是4号线松元厦地铁口，100米处即为松元公园，观澜湖、观澜高尔夫相距只有500米，观澜湖生态园大约1公里左右。

△ 位置

△ 地段

项目包括20多个地块，涉及构筑物有332栋，包含不少厂房、宿舍，还有大部分个人产权的住宅，合计是50个产权主体，建面5.5万平方。大部分产权属于深圳市蚌岭股份合作公司、深圳市和润翔贸易有限公司及个人等，有些个人还拥有多个楼栋的产权。

△ 现状

△ 产权分布

按照草案显示，项目一期拆除用地面积54345.2平方米（二期为拆除重建用地面积约121528平方米，建设总用地面积约 68298.5平方米）。整个项目更新单元用地面积13.4万㎡，拆除范围用地面积12.1万㎡，开发建设用地面积6.8万㎡，规划容积为43.3万㎡，容积率6.3。其中，厂房63420㎡，产业研发用房76260㎡（含创新型产业用房9160㎡），产业配套用房34050㎡（含商业服务设施8950㎡，宿舍25100㎡）；住宅234460㎡（含保障性住房24490㎡），商业7000㎡；公共配套设施18450㎡（其中12班幼儿园3200㎡（占地面积3600㎡）等。

△ 一期范围

△ 一二期全部范围

△ 未来蓝图

项目所处周边工业园居多，属于观澜第六工业区，实际应该属于观澜核心的科技地，特别九龙山科技城，还有杜鹃工业园，过去是宝能汽车中心、银星科技园等，周边也靠近观澜汽车站。学校有观澜中学、东王实验学校、振能学校等，特别是观澜湖高尔夫这样的优渥生态资源，特别好。以这一带的科技产业、学校、文化、生态资源，生活还是挺成熟。特别是观澜北正处在大量改造的前奏片区，未来人居环境必定得到迭代发展。

△ 项目

优渥的生态，观澜高尔夫 周边楼盘有奥宸观壹城（700多米）、百佳华领域（900多米）、观澜阳光花园等。房价基本在4-6万之间。

△ 片区房价

周边的改造项目也非常多，如鸿荣源集团观澜观城城市更新项目（100万平方占地面积的巨大改造）、松元厦改造项目等。

△ 观城鸿荣源改造 2公里之外还有目前观澜的一些新楼盘，如万科启城等。万科启城去年12月预售备案，当时均价为5.7万/㎡，单价区间在5.3-5.9万/㎡，总价区间在427-688万。

△ 万科启城 项目所在观澜这个区位，可以说是在龙华区中央服务轴上，周边规划观澜东生态文化片区、观澜北汽车产业区及九龙山生态休闲片区，未来价值可期。何况这还是100亿打造的项目，可以密切关注周边的拆迁房。

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