一审理法院：北京市通州区人民法院

二审审理法院：北京市第三中级人民法院

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京A公司

被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国B银行某支行

基本案情：

2009年8月，中国B银行某支行（甲方）与北京A公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》。

对于房屋的装修，双方在合同的第4条作了约定：甲方允许乙方在保不修改、不破坏房屋主体结构的前提下对该房屋进行装修、装饰或添置新物，装修装饰费用由乙方承担。甲方应为房屋的装修、装饰或添置附属设施提供必要的便利和协助。

对于租赁期限，在合同的第5条也做出了明确的约定：

1、房屋的租赁期限为5年，自2009年8月1日至2014年7月31日。

2、租赁期满前三个月，甲乙双方没有提出书面异议的，本合同自动顺延，依此推。

此外，该合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方均依约履行，直至合同期满。北京A公司已经支付了合同期限内的全部租金。

2014年4月10日、2014年7月30日，中国B银行某支行两次向玉林烤鸭店邮寄了《关于房屋租赁的告知函》，告知玉林烤鸭店在双方上述合同到期后，其不再继续出租该房屋，要求做好房屋腾退准备工作，这两次邮寄行为均经北京市潞州公证处公证，北京A公司认可其收到了这两份告知函，但未腾退。

2015年5月，中国B银行某支行诉至法院要求确认双方房屋租赁合同终止，北京A公司立即返还涉案房屋。

一审宣判后，北京A公司向原审法院并提出反诉，要求认定撤销原裁判，请求判令中国B银行赔偿其为改造涉诉房屋为饭店的装饰装修费折价共计 x 万元。

经询，中国B银行某支行认可涉案房屋未取得建设规划许可证。

名词解释：

反诉：是指在已经提起的诉讼中，被告针对与原诉有联系的行为，提起独立诉讼请求的行为。其条件是：

1、反诉必须针对原告提起，而不能对原告以外其他人提起；

2、只能向审理本诉的法院提起；

3、提起的时间，必须在本诉起诉之后至合议庭评议之前；

4、反诉提出的问题必须与本诉有牵联。

适用法律：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

争议焦点：

已经履行完毕的租赁合同被认定无效时，是否应不加区分的按照《解释》第九条的规定处理装饰装修损失呢？

案例分析：

首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被上诉人中国B银行某支行认可建设房屋未取得建设规划许可证，因此其与北京A公司签订的《房屋租赁合同》无效。而合同无效的结果就是北京A公司应向中国B银行某支行返还涉案房屋。

其次，关于北京A公司能否获得涉案房屋的装饰装修补偿损失补偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条的规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，以及本案的实际情况，应从以下三个方面去衡量：

1、虽本案合同被认定为无效，但是双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期；

2、北京A公司对涉案房屋的装饰装修，属自身为了经营需要而进行的投入；

3、北京A公司其作为社会理性人，其对装修的投入以及对房屋的可使用期限是明知的。

综合以上三点可以得出结论：

尽管合同被认定无效，但是北京A公司对于涉案房屋投入并未受到任何的影响，且其对涉案房屋的投入已在双方的履行期内全面地得到了实现。据此，法院不应支持北京A公司装饰装修的损失补偿。

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