南京保障房房价（够不着保障房又买不起商品房南京针对这群人放大招）

时间：2023-02-18 04:39:55来源：food栏目：物流新闻阅读：

　　够不着确保房又买得起商品住宅，南京针对这群人放大招 ——

　　这个共计所有权新盘咋就那么火

　　中国江苏网讯近日，南京市发改委网站上的一则通知引发关注。通知显示，南京去年第二批共计所有权商品住宅观泓雅苑2215套商品房即将面世，价格与第一批持平。该工程项目去年5月面世第一批514套商品房，吸引了4073组买房人报名者，成为南京去年中签率最低新盘。第二批商品房的面世，将极大缓解共计所有权商品住宅供需不平衡的矛盾。

　　观泓雅苑是南京首个共计所有权商品住宅试点工作工程项目，是南京市为满足用户全市无商品住宅居民、新市民、青年人以及人才等群体的商品住宅需求作出的探索。在去年相对冷清的楼市行情中，这个共计所有权商品住宅工程项目火爆的背后有哪些深层逻辑？

　　“在主城区安家”的梦想有了实现的可能

　　位于秦淮区秦淮河畔观前里1号的观泓雅苑小区，北侧200米是地铁5一号线与8一号线交会的石门坎站，周边有龙蟠汇、至美科技广场等商业综合体，一河之隔便是如火如荼建设的南部新城大校场片区。在南部新城，去年商品房售价在5多万元/万平方米左右，一些大小户型、科技住宅不仅单价更高，单价一般也不低于700多万元。

　　手握100多万元按揭的淮安籍青年陈建其与男朋友已经看房一年多了。按照三成按揭计算，小情侣的购房总预算不能超过330多万元，能买的商品房子，要么距离太远，要么就要牺牲居住品质。5月20日，陈建其“在主城区安家”的梦想突然有了实现的可能性。“我男朋友给我打电话，用激动的语气跟我说，我们有资格买秦淮区的新新盘观泓雅苑！单价才两三百万，赶快去报名者！”

　　接下来的那个周末，观泓雅苑的售楼处人声鼎沸。陈建其和男朋友在汹涌人流中了解了新盘情况。这批商品房全部是75—115万平方米的小户型，均价3.2多万元/万平方米，买房人只需以八成单价出售80%所有权份额。付款方式也很灵活，三成按揭，其余部分能公积金贷款、也能组合贷或全部商业贷款。

　　6月1日开始启动报名者，7月29日摇号结果出炉。陈建其摇到了2000多号，虽然第一批商品房没有买成，但他仍怀着热切的希望， “销售员说了，这只是第一批商品房，后面还有。”

　　27岁的王真泷是买到观泓雅苑第一批商品房的幸运儿。谈起此次购房经历，他仍难掩兴奋：“住宅区好，品质也不错。最关键的是，价格对青年人太友好了！”

　　王真泷买的是115万平方米的最大小户型，这次能“抢到”，他觉得自己“运气不错”。小王说，传统观念上“有房才有家”，作为一名适婚青年，双亲挺操心他买商品房子的事。这一次，他用自己的积蓄和双亲的一部分支持，以最低按揭100多万元加贷款买下了商品房子。虽然以后每个月要还1万多元的房贷，但是他没觉得有很大压力，“年轻嘛，这样才更有工作动力。”

　　让青年人先化解“买得起房”的问题

　　观泓雅苑为什么单价这么低？共计所有权商品住宅，所有权与谁“共计”了，是谁替他们承担了另外20%的单价？

　　观泓雅苑建设单位壹城建设集团有限公司是秦淮区区属国有企业，副总经理姚士玉告诉记者，低单价是因为共计所有权商品住宅定价基本原则就是市场化商品住宅价格的八折，此外，由于共计所有权属性，买房人只出售80%所有权，也就只需支付单价的80%。这样算下来，价格远远低于市场上同住宅区商品住宅。

　　另外的20%所有权，由壹城建设集团有限公司代表政府持有。姚士玉认为，这相当于公司替买房人暂时“垫付”了两成的房款，让他们先化解“买得起房”的问题。

　　出售共计所有权商品住宅，在满足用户一定年限后还能转让。根据规定，我市户口的买房人，5年后可转让交易；非我市户口的买房人，8年后可转让交易。

　　观泓雅苑共计所有权商品住宅第一批商品房面世之后，也引起了房地产自媒体和业内的热议。大家探讨的焦点是“值不值得买”，纷纷分析该工程项目的优势与缺点：优势显而易见，价格低、住宅区好；缺点方面，“小户型过时”是绕不过去的一个话题。

　　记者发现，第一批供应的514套商品房共4种小户型，分别有75万平方米、82万平方米的两室和89万平方米、115万平方米的三室。前三种小户型较为狭长，仅有一间卧室或两间卧室朝南，客厅或处于中部，或朝北。仅115万平方米的小户型极为方正，且三房朝南，客厅也朝南，与目前市场主流商品住宅小户型相似。但115万平方米的商品房子供应量仅有33套，极为抢手。

　　南京小伙刘梓辰买到了两套82万平方米的，对于小户型他并不极为在意。“装修时能通过设计重新规划一下房屋格局。对我来说，买到房才是最重要的。”刘梓辰家里仅有两套自商品住宅，自己的工资也不高，购房预算极为有限。他这几年一直都在看房，但是受预算限制，实在买不到住宅区和品质都满意的商品房子。双亲最近正和他商量，把老房卖了置换两套商品房，这样的话，刘梓辰结婚后就要与双亲同住。“正在纠结着，却等来了共计所有权商品住宅的消息。不用卖双亲的房，我也能买得起两套商品房。”

　　王真泷也和刘梓辰有同样的想法，他告诉记者，在开盘现场，那些和他年龄相仿的青年人，都是刚需群体，有的人急等着买房做婚房。“价格这么优惠，也不可能样样完美。对青年人来说，先化解有房住的问题，等以后有经济实力了，再置换更好的商品房子。”

　　刘梓辰观察到，选房现场也有不少人弃号，大多是没有买到满意的楼层或小户型。但是他觉得很正常，即便是买商品住宅，一样会有弃号的。

　　姚士玉对记者说，工程项目在设计之初，花了大量时间去探讨如何将小户型优化，前后讨论了大约一年时间。“工程项目的定位是以小小户型为主，业内人都懂，越小的商品房子越难设计。” 姚士玉表示，已经在可能的范围内做了最大努力优化小户型。

　　发挥共计所有权商品住宅的“双向调节”作用

　　南京市商品住宅确保和房产局对去年第一批共计所有权商品住宅商品房的报名者情况进行了分析，发现80%的申请人年龄在35岁以下，极为符合此次试点工作的初衷：化解南京市廉租房家庭成员和新市民、青年人、人才的商品住宅问题。

　　南京市对共计所有权商品住宅的供应对象进行了明确规定，市商品住宅确保和房产局房改和确保房管理处处长宋昭猛说，主要涉及三类群体：一是南京市户口无商品住宅家庭成员或个人，且未再南京市享用过所有权型商品住宅确保，其中35岁以下的个人买房人须提供累计缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税证明。二是满足用户一定纳税、社保条件的非我市户口家庭成员或个人，且在南京市从未有自有商品住宅登记信息和交易记录。三是各类无商品住宅人才，名下廉租房，且未再南京市区享用过所有权型商品住宅确保。

　　据了解，2016年至2019年，南京也曾陆续供应过共计所有权确保房，主要分布在岱山、花岗、丁家庄等确保房片区，共约4000套。供应对象为城镇中低收入商品住宅困难家庭成员、首次置业廉租房家庭成员及新就业大学生等。

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，以前的“共计所有权确保房”和此次试点工作的观泓雅苑“共计所有权商品住宅”，二者两字之差，本质却完全不同。最大的区别在于，前者是确保属性，对申购人的户口和收入有限制，后者更加市场化，非我市户口满足用户相关条件也能申购，此外，取消了申购人的收入限制。

　　吴翔华说，城市中有一类“单身公寓群体”，按照确保房供应的标准，他们的收入没有那么低，但是出售市场化的商品住宅，他们收入又不够高。这部分“单身公寓群体”，没享用到房地产供应体系中任何政策照顾，他们买房真的很难。城市越大，“单身公寓群体”的数量越大，共计所有权商品住宅的供应也更有价值。此次南京试点工作的共计所有权商品住宅，便精准对应了“单身公寓群体”的商品住宅需求。由于是首次供应，所以需求一下子爆发了出来，导致供不应求。

　　此外，“共计所有权确保房”和“共计所有权商品住宅”两者在用地属性上也有所不同，前者是政府划拨属性，后者有划拨属性也有受让属性。他表示，从北京共计所有权商品住宅实施5年来的市场表现来看，在受让属性的地块上建设的共计所有权商品住宅更受欢迎。受让属性的土地更具市场属性，这类共计所有权商品住宅不仅更宜居，还具有和普通商品住宅一样的升值空间。

　　据吴翔华介绍，北京自2017年以来一直大力推进共计所有权商品住宅。北京的做法是，在对正常的商品住宅工程项目进行土地受让时，要求开发商自持一定比例的共计所有权商品住宅，其共计所有权部分由政府持有，受让土地时也会相应减少一部分土地受让金。这种共计所有权商品住宅，与商品住宅拥有同样的住宅区、享用同样的小区环境及周边配套，一经面世，极为抢手，一再创下超低中签率。

　　吴翔华建议，当下正是大力发展共计所有权商品住宅的最好时机。他认为，共计所有权商品住宅对市场有双向调节的作用。在市场低迷的时候，土拍时加大共计所有权商品住宅的自持比例，一方面减少开发企业拿地成本，另一方面能提高土地受让的效率，同时可有效化解不少“单身公寓群体”的商品住宅困难，可谓“一举三得”。

　　（文中刘梓辰为化名）

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