上海长租公寓（上海长租公寓为何又成了资本宠儿）

时间：2023-02-15 17:29:09来源：food栏目：物流新闻阅读：

　　沉寂片刻的商业性地产领域再迎春天。据仲量联行统计，2022年，上海商业性地产别墅投资科仿交易量达65.5亿元，同比上一年度快速增长263.89%。

　　从民资掘金、跑马跑马，到领域大浪淘沙、重获亲睐，商业性地产别墅领域在7年内经历多次转折。曾备受争议的商业性地产别墅，为何又成为民资新宠？

　　记者走访发现，当下，地产业高效率转型、发展中国家经济政策红利、监管制度化以及民营企业内生快速增长力，让商业性地产领域具有受到投资政府机构亲睐的更多民资。在上海加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的商品房制度的过程中，商业性地产别墅作为重要消费市场力量深度参予其中，并试图闯出新赛道。

　　增量金融资产运营是万亿消费市场

　　今年1月，建设银行与万科联合成立百亿商品房出租子基金，其母基金“建信商品房出租基金”在2022年9月刚刚成立，总规模达300亿元，拟通过投资收购房企增量金融资产，提供更多优质高效的消费市场化商业性地产房或住房出租商品房。具有7500亿美元管理规模的全球最大房地产投资政府机构之一博枫金融资产，也顺利收购杨浦嘉誉云景出租住宅工程项目，计划提供更多560间房源。

　　“商业性地产科仿交易消费市场逐渐活跃，和房地产领域发展方式转变有关。”总部位于上海的商业性地产别墅头部民营企业安歆集团CEO徐早霞则表示，地产领域进入深度调整阶段，过去以高快速增长高周转为代表的增量开发方式不可持续，转向增量金融资产高效率运营阶段。金融资产运营增值将是一个万亿消费市场，因此被内外资普遍看淡。

　　上海寸土寸金，有相当一部分商业性地产别墅通过盘活酒店和产业园区的物业而来，属于增量金融资产运营范畴。增量金融资产运营不同于一次性的卖房生意，虽不能“赚快钱”且高度依赖管理水平的高低，但优点在于收益稳健。这正对投资政府机构当下的胃口。

　　“禽流感、全球通胀等因素导致投资消费市场不明朗，政府机构态度趋于谨慎，更加亲睐具有长期性的低风险金融资产，这是欧美和新加坡等地政府机构加仓商业性地产股的原因。”乐高生活服务集团首席战略官胡鼎则表示，过往数据显示，商业性地产别墅收益能力浮动不受经济短期波动影响，相比地产业其他股，抗经济周期更强，是投资避险优选。

　　较强抗经济周期来自商业性地产别墅的民生属性。居住是刚需，其中出租又比科仿房产买卖更稳定，使得商业性地产别墅需求端的底盘十分扎实。乐高生活服务集团在全国运营约8万套别墅，禽流感发生3年来，整体出租率保持在90%左右，房租下跌幅度也远低于办公、商业性和酒店。

　　保买房经济政策持续释放红利

　　2022年，全国首例由消费市场化政府机构运营的住房出租商品房公募REIT“华润有巢REIT”上市。记者从华润有巢了解到，华润有巢REIT底层金融资产是其在上海的两处商业性地产别墅工程项目，分别位于松江泗泾和经济开发区东部园区，是松江区“001号”“002号”保买房工程项目。业内普遍认为，这不仅是上海推进住房出租商品房建设供应的重大突破，也为全国保买房产业化、专业化发展提供更多了示范作用。

　　“持续颁布的保买房扶植经济政策，将释放出更多红利，这是投资政府机构看淡商业性地产股的又一原因。”徐早霞则表示。

　　出租商品房虽受发展中国家高度重视，但本质是薄利领域，运营民营企业面临融资难、回报周期长、管理判定难、房租回报率低等各种问题，参予意愿不强。近两年，发展中国家和地方针对商业性地产领域痛点难点的破题之策逐一推出，提高商业性地产经营的可持续能力。

　　2022年，出买房“投融建管退”闭环方式在多年的呼吁声中获批，4只保买房公募REITs发行上市，发行前拟认购份额数量均超100倍，有3只上市首日全部触及30%涨停，足可见消费市场的认可程度。

　　“保买房公募REITs试办可为前期投入大、投资回报期较长的出租商品房工程项目提供更多优质的退出渠道。”易居民营企业集团克而瑞租售事业部负责人分析说，这将极大提升商业性地产别墅在科仿物业投资消费市场的金融资产流动性，促进商品房出租领域稳定发展。REITs前景也被政府机构持续看淡。从国外经验来看，美国住宅出租REITs的收益率平均可达6%到8%。

　　在金融工具积极支持以外，保买房判定标准和流程的明确，更为商业性地产领域发展扫清了许多障碍。2021年，上海发布保买房相关积极支持经济政策，配套措施陆续颁布。记者梳理《上海市住房出租商品房工程项目判定办法（试办）》时发现，非居住用地上的保买房可以享受财税积极支持经济政策和民用水电气价格经济政策。这意味着原来对商业性用地上的建筑进行改造的商业性地产工程项目，不再使用商业性水电计费，租客可减少一半成本。

　　从上海全市来看，过去5年间，以国企为主导的消费市场主体，累计建设筹措24.8万套（间）保买房，预计今年还将增加7.5万套（间）。

　　新玩家入局领域走向何方

　　随着投资政府机构加码入局，投放到消费市场的国际品牌别墅工程项目越来越多。有人担心是否会引发又一波低价恶性竞争？

　　近年来，商业性地产领域监管力度加大。中指研究院则表示，从2022年《北京市商品房出租条例》到今年2月1日《上海市商品房出租条例》正式实施，已从地方立法角度完善对商品房出租消费市场的监管，在北京和上海的带动下，预计2023年将有更多的城市颁布消费市场监管的相关地方性法规。

　　“作为消费市场参予主体，我们很乐意看到更多领域竞争者。制度化经营的国际品牌别墅的增加，将有利于改善消费者对商业性地产别墅普遍抱有的消极态度。”胡鼎坦言，目前我国政府机构式出租商品房领域仍处在发展初期。国际品牌别墅虽然可以提供更多更好的居住体验，管理也更集中有效，但其占消费市场份额不足10%，远低于欧美、新加坡、日本等发展中国家一流城市30%到50%的比例。

　　经过一轮领域深度大浪淘沙，许多人意识到，商业性地产领域对精细化经营要求高，具有高壁垒，产业化门槛极高。“商业性地产领域需要民营企业耐心耕耘，不断提高金融资产运营效率、产品坪效、服务时效。”徐早霞说，出租领域不是寡头垄断，不是互联网领域，本质不是白热化，更多是竞合方式。

　　长远来看，商业性地产领域仍有巨大快速增长空间。多家研究政府机构认为，我国商品房出租需求规模仍有快速增长空间。在民资消费市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保买房公募REITs的生力军，促进出租商品房具有自我造血能力。随着更多规划化监管措施获批，商业性地产领域将韧性前行、行稳致远。

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