临沂 

导读：

1.在专线领域园区有着天然的成为盟主的条件，有这么好的条件不用而把自己定义为包租公有点可惜了；

2.专线对于园区之所以处于非常弱势的地位，是由于没有任何的组织行为，钉子户也是有存在的必要的；

3.铺租的逐年递增是专线心中永远的痛，如果园区的增值服务也能逐年递增的话相信会缓解对立矛盾的；

物流园区与专线之间怎么实现互生共赢？今明两天将分别用两篇深度好文详细解读物流园区与专线之间的“前世今生”，今日且看“前世”。

由国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部联合发起，中国物流与采购联合会评定的中国首批示范物流园区名单公布(共29家)：

在公布的29家示范物流园区中，只有四家属于公路货运站场形态。（8）山东盖家沟国际物流园，（11）青海朝阳物流园区(西宁)，（17）杭州传化公路港，（19）林安物流园(广州)。造成这种状态的原因多种多样，比如孤岛型园区对于外部宣传不重视，没有专门的营销相对应，但其中主要原因是由于土地产权不明晰，无审批手续无法申报。

物流园区形态--公路港

货运场站：

凡是可供货物集散、转运的场站设施皆可以称为货运场站。货运场站是指公路货运结点设施，是货运干道的支撑和货运组织集散的中枢，处于货运的核心部位。

目前全国城市的边缘都散布着星罗棋布的停车场、落货分拨站场、旧有货运站场在经营上墨守陈规，各自为政，经营模式十年如旧，创新能力差，导致极易被模仿，随着互联网+概念的渗透，以天地汇、卡行天下为代表的整合者咄咄逼人的态势，他们便感觉到了危机，但苦于土地产权等问题，无法下决心进行基础设施的投入，短期投机行为严重。

草台班子货运站场

由于土地产权不明晰，无审批手续，投资者无法追加基础设施的投资，多以最简易的建筑形式完成建设，附加值较低，这些自发形成的货运站（场）主要以停车场和装卸点的形式存在，且规模小，专业化、组织化和集约化程度较低。

所有事物唯一不变的就是变化，每一个苹果在不同的时段都有何不同的含义

 专线进入结构性调整期，出现大面积的经营困难，作为房东的货运站场能够为专线提供什么样的服务呢？

物业服务

“在全国繁星一般的站场中，信息孤岛是肯定的，因为物业拥有者主营收入来自于租金，停车费收入，货运站场运营方往往只有一个招商部，负责物业招商，对于专线业务敬而远之，那么IT探索者们与站场方的合股就很困难，在未知的预期里探索，不如脚踏实地的收租金。

物业收入包括房屋的租赁、场地的租赁，包括了保安的巡查值更、监控设备等附属设备设施。租赁收入一般占据总体收入的70%.

物业服务包涵了水电暖及配套的其他设施。

电费是很大的一块收入，工业用电的价格每度为0.49元，园区普遍的价格都在1.5元左右。这是很大的一块差价收入，一个夏天可以贡献百万的利润额。车辆的进出停车收入也是颇为丰厚，以160亩的贝斯特物流中心268家专线，日停车费收入约为万元。

以此丰厚的收入让园区再去寻找镜中花水中月，IT精英们，你能说服谁？

税收服务

这个有门槛了，你必须要同政府保持秦晋之好，站场必须成为地区的重点扶持项目，产权明晰，审批合格，消防手续健全。

例如：青海朝阳物流园区(西宁)的招商措施：

“园区内物流企业，自生产经营之日起两年内，由园区财政按照年度企业实际上缴增值税地方留成部分的50%作为园区财政扶持资金，用于扶持企业发展；新办物流企业自生产经营之日起，前5年免征企业所得税，期满后5年内减按15%征收企业所得税。

自经营之日起，2年内免征企业所得税，期满后减半征收企业所得税3年。

这个问题大多数站场显得无能为力，面对那令人生畏的衙门，躲避还来不及，谁愿意主动交代。这个服务只能留给那些政府定制的重点工程。

信贷服务

“租金贷”  是货运站场开展的较为广泛的一项服务；

大部分股份制银行对于稳定发展的市场都推出了这项服务，由市场管理方担保，专门用于支付房屋租金的短期流动资金贷款。租金贷缓解了一次性缴纳租金影响流动资金的问题。

 对于租金贷有一些前提，产权、消防、房屋租赁率，等站场手续的齐全是非常重要的条件。还有利息支出增加也是阻碍的一个方面。

其他服务

车辆周边配套服务

车辆服务包括审车、加油卡、增票、ETC增票，车辆维修......

车辆周边服务需要一个合作伙伴，对于加油卡与增票来说，取决于站场是否要介入专线的业务运营中去，这是站场的战略定位问题。

集中采购的文章，保险费率，办公耗材，油卡，如果未来不考虑介入专线运营，那么这些服务耗费的人力、财力将难以回收。

网络接入

网络接入服务是货运站场可以考虑的一项服务，一般百兆光纤接入费用在10万元/年，面对专线可以提供转接服务，每户每年约600元，有部分额外利润。

场站通过无线覆盖无线网络，进行页面推送，其主要为了实现，用户在连接场站无线网络时信号时会自动弹出PORTOL页面，添加了一些物流场站信息的查询链接，用户点击此链接便可以访问物流冷链服务公司或场站的网页，从而查询所需的物流信息.

保险服务

对于保险服务来说；园区接入的较为多，一般保险公司对于园区都是专人盯守，但是由于行业的特珠性，出现概率较大，异地出险、保险的后期出险、索赔，定险，是园区需要慎重考虑的。

保险不能直接介入，保监会有准入制，园区必须挂靠其他保险经纪公司，为了一点佣金扯上讲不清的保险纠纷，遇到一个不按合约出牌的保险公司，你就夹在专线和保险公司之间辗转腾挪，精力将丧失殆尽。

租赁融资服务

对于园区来说，租赁融资业务是类金融业务，利润值和可操作性都非常强，它有三块业务，1、营运车辆、2、叉车、3、托盘。这些业务是需要一个量支撑，作为孤岛式的园区，业务量有限，花费精力可能得不偿失。你必须有一个网络，扩大规模才能接纳这项业务。

增值服务

IT系统

对于园区来说， 2015漫天飞舞的APP着实让园区小紧张了一回，随着尘埃落定，园区又不把IT当做一回事。

IT系统对于园区有三个方向，一个向内，比如园区自身的OA系统，办公管理，这一领域与孤岛式的园区作用有限。

另一块就是专线的TMS，由市场所决定，除非园区能够带来足够的货源，以货源为基础，否则很难撬动专线的TMS，因为你只能改变园区内的门店，而专线众多的门店你无法涉及，除非你打通他们。

园区不是系统软件提供商、不是平台，介入到业务中才能有可能尝试统一的系统，标准的服务，专线从来都没有患难与共。这种松散的、若即若离的以货源为主的关系”像蜀道一样难。

交易平台、服务平台、管控平台。

行业也迫切需要一个开放、标准、协同、透明、智能的全渠道物流网络 。解决园区的痛点问题，提高园区的服务水平，打破物流园区的“孤岛困境”，推动园区的互联互通和转型升级。

实现园区之间物流企业货物及车辆的对接、仓储资源共享，降低落地分拨费用、降低返程成本，提高物流综合效益。

注释：这些话听起来热血澎湃，但落到实处的平台能让园区青睐的又大海捞针一般不易。传化、林安是以土地增值为基础的运营方式，林安热闹的交易大厅背后，有着它的深层次原因，广东制造业的繁荣，货运业搭车，信息来源广泛，政府的支持，企业的宣传，在一定范围内的诚信机制的构建，这模式在全国没有可复制性。

金融物流

很多平台型公司主打的运营牌就是金融，物流金融分为应收账款保理、供应链融资，宝供的一站网、罗计、天地汇、中交供应链、卡行天下都在此下过功夫。

专线运费结算周期长，资金周转困难，园区介入有两个模式：

首先由园区承接主合约， 业务合同主体需要发生变更，园区成为大三方，然后分包给专线，解决专线的资金占用问题。

但大部分园区缺乏营销团队，对操作细节，报价、在途、回单、控制力有待加强。专线担心园区撬单，专线的客户很难转给园区，天生有戒备心。

第二种应收账款保理业务，需要欠款人三方协议，承认应收账款的归属权，将结算款打入园区账户，在专线运营中货主很难接受这样的附加条款，在条款中票据与结算账户不统一也牵扯到税务问题，实际操作很难实现。

第三种账户直接授信，当然需要数据流，在园区搭建的平台上过业务数据，以此为依据进行一定体量的信贷，实际操作是有难度的，数据的真实性，可靠性，及时性怎么保证，TMS软件与平台的对接成本谁来承担，一个交易要有信息流、物流、资金流同时存在，你只控了一个数据流，就是在流沙上垒城堡，基础不牢。

而对于专线企业的三无：无抵押、无担保、无履历，你敢贷吗？银行有着严格的审核机制，专线货运企业从未进入他们的视野是由原因的。税务手续、社保手续、车辆手续、经营指标....这一系列的贷前审核需要专业的眼光。

无论是在资源集合广度上，专线整合深度中，站场恰恰是核心之处。通过对于货运站场的梳理，可以清晰而又透明的了解到专线数据， 但如何切入，看似小散乱差的专线领域，有着老虎吃天无从下爪的感觉。

就算最大的货运站场也只是在一定区域内做到领先，如何将散落在城市间的站场业务链接起来就必须接入专线实操环节，但专线天生有种排斥的基因，这需要不断地试错，不断地创新突破。

到底做不做

要做好园区专线企业的增值服务是一件辛苦而回报遥遥无期的事情，除非你有准备将园区联网结阵，专线企业抱怨2016年的运价是白菜价，但还是有商桥、卡行、天地汇一往直前，说明价格不是唯一，整合能力才是王道；

但每一个孤岛式的园区缺少了全局的眼观，整合将无从谈起，专线本身就是从甲地到乙地的过程，整个过程，结交、分拣、跟踪、落货、收款、回单......如果整个运输链条你无法把控。

但是如果园区有另外的战略意图，比如拿地，拿补贴，有一个阳光惹人爱的故事，那就另当别论，这就不是我们讨论的主题了！

 那还是当地主会好一些，

这年头地主家也没有余粮用来折腾！ 

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