乐居财经 徐迪 2月8日，仲量联行发布研报，深度阐释北京物流商业地产消费市场提速对消费市场格局的影响。

  报告称，最近二十年间，北京物流商业地产消费市场因供应不足叠加市场需求旺盛，而中长期维持供不应求势头。即便近五年全国经济承压、消费市场波动加大，北京物流商业地产消费市场仍连年逆势增长。2022年，北京市迎了二十年来首次大批土拍冲高，在今后五年，物流商业地产消费市场将迎大规模供应冲高，将沦为二十年来最重要的转捩点，充分释放被中长期抑制的市场需求发展潜力。

  大规模冲高将超越发展难题，增添大兴机场和平谷两个全新子消费市场

  自2016年以来，北京物流工业用地一直较为短缺，仓储工程项目供应受到极大限制，供不应求是消费市场主旋律。全区近二十年入市追加供应仅150余万平方米，80%以上为2014年前拍得地块所开发，土地短缺与较长的施工期大幅下滑了规模扩张的进程，进一步压缩了北京消费市场的承载发展潜力。

  2022年，北京市迎了二十年来首次大批土拍冲高，至今成交的非保仓储工业用地大于最近二十年成交规模的总和。供应资金缺口造成的消费市场规模跃迁难题现状有望超越，在两到五年新工程项目开发施工期的等待后，追加供应将会迅速承接消费市场中被压抑的市场需求。

  预计2023-2025年将有123万平方米的追加供应入市，约为北京现阶段物流商业地产消费市场总规模的50%。大规模供应大潮分布全区，并发展出两个新兴物流子消费市场——大兴机场（BDIA）和平谷，将在今年进入发展孕育期。2022年新拍出的四宗W1类物流工业用地，全部集中在这两个子消费市场，其中109，209万平方米位于大兴区礼贤镇，其余的173，417万平方米位于京平公转铁综合物流交通枢纽产业园。根据政策总体规划，今后还将有更多物流工业用地在大兴和平谷持续冲高，逐步缓解北京供需矛盾，以更多优质物流仓储空间填补产业发展市场需求。

  大兴机场子消费市场依托其丰富的航空运输资源与京内市场需求储备，将对标顺义空港（BALP）子消费市场，沦为全区高端子消费市场之一。做为政府总体规划中的国际性物流交通枢纽，顺丰、京东等主流开发商早在2021年就开始布局BDIA，现阶段顺丰华北智慧物流总部基地和京东5G智能物流园即将完工入市。原BALP子消费市场部分物流租户为满足新航线业务需要，已将部分仓储点南迁，沦为BDIA首批获批市场需求。

  平麦子消费市场将依附于 “公铁水航”多式联运的特色交通优势和国家政策支持，逐渐发展沦为最具价格竞争优势的子消费市场。做为首都政策总体规划中的物流高地，今后的供应波峰核心，平麦子消费市场现在虽规模尚小，但以普洛斯、京东、东久新宜为代表的等11家头部物流企业已在2022年于平谷区签约获批。总投资额达到304亿元，占地面积约190万平方米，多个早期拿地的工程项目现阶段已处于在建状态。预计平麦子消费市场的承载力、吸引力、影响力将在今后五年迅速形成规模，以低房租、高服务品质沦为北京物流商业地产消费市场极具竞争优势的区域。

  消费市场提速后招揽力依然迅猛，远期将再次出现供不应求

  中短期内，北京物流商业地产消费市场提速会给环京带中紧靠北京的部分物流工程项目增添一定空置压力，但仲量联行认为2023-2025年的大规模供应大潮结束后，北京仍然会维持供不应求势头。

  做为经济规模较大的一线城市，北京物流商业地产消费市场具备迅猛的自生市场需求储备与广阔的发展空间。做为与北京市场需求总规模相似的城市，上海的物流商业地产消费市场总规模现阶段约为756万左右，空置为9.6%。提速后，北京物流商业地产消费市场总规模预计将达到约393万，也仅为上海现有规模的51.98%。上海的发展经验证明，即使在提速后，北京物流商业地产消费市场仍有非常大的资金缺口。从中长期上看，市场需求在保证北京高质量发展的同时，依然会外溢到环京带中天津、廊坊等城市。

  仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“整体上看，虽然追加供应规模较大，但北京净招揽量一直维持在较高水平，最近五年追加供应和净招揽量始终维持在5:4左右，根据以往的数据上看，新工程项目预计将在一年内被快速去化，不会给消费市场增添中长期压力，空置在今后五年将维持10%以下的健康水平。”

  从细分子消费市场上看，因为追加供应主要集中在新区域，所以不会与几个现有功能各具特色的核心子消费市场产生显著竞争。各子消费市场在今后将会维持健康发展步调，整体房租在今后五年将维持增长势头，只是处于规模消纳期内的全区房租增幅将略有下滑。

  米阳认为：“提速将给北京物流消费市场增添巨大的存量机会，释放之前被有限的供应所抑制的迅猛市场需求，在短期内改变现有消费市场格局。众多新工程项目的入市在提高全区仓储服务水平，带动房租上涨的同时，也将为投资消费市场增添更多可选物流标的，吸引存量资金入市，进一步促进北京物流商业地产消费市场蓬勃发展。我们相信2023年不仅是北京物流商业地产消费市场的重要转捩点，也是这座超一线城市在物流领域的新起点。”

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