观点网 万纬物流为万科赢得一次机会。

观点新媒体透过国家企业信用信息公示系统得知，万科将旗下万科物流发展约270亿元的股权出质，质权人为招商银行深圳分行，股权出质已自5月20日生效。

正因这笔股权质押，万科与招商银行等金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款。截至目前，贷款已到账100亿元。

万科所拿到的是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款，加上此前从5家银行中所获的100.39亿元贷款，这家企业新获融资额已累计超300亿元。

市场随即给出回应，截至5月23日收市，万科股价大幅拉升，收报9.56元，涨1.7%；万科债券中，“22万科07”最高涨超8%，“21万科04”也一度涨超6%。

好消息的另一面，亦有人关注万纬物流旗下华夏万纬仓储物流REITs未来动态。

作为被交易所受理但未发行的第四单仓储物流REITs，万纬物流发行该公募REITs的申请于3月1日已获受理，如今270亿元股权遇质押，有何市场影响。

万纬物流资本路径

2014年，万科成立物流地产事业部，开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，设立独立品牌，万纬物流由此诞生。

成立两年时间，万纬物流相继与京东、顺丰、菜鸟等签订战略合作协议，进军冷链物流市场，并成立万纬冷链物流。

这一年，万科开始组局收购普洛斯，预备让旗下万纬物流和普洛斯协同发展。2018年，万纬物流并购太古实业旗下太古冷链物流资产平台，开始加速布局冷链业务版图。

2020年，这一年，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所正式挂牌，首期类REITs规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。

初次尝试类REIT发行后，万纬物流逐渐搭建起基金管理、运营的舞台。2024年3月1日，万科第二单公募REITs，即华夏万纬仓储物流REIT申报至深交所，并获受理。

募集说明书显示，万纬物流申报的公募REITs首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的在建项目或前期工作成熟的新项目。

底层资产方面，基金内资产包括佛山南海项目、绍兴诸暨项目和湖州德清项目，3个物流项目建筑面积合计26.7万平方米，总估值11.5亿元，其中德清项目于2018年6月投入运营，佛山项目和诸暨项目均在2021年5月投入运营。

截至2023年底，佛山项目出租率100%，诸暨项目出租率97.45%，德清项目出租率98.35%。

数据来源：企业公告、募集说明书

值得注意的是，受租户退租影响，诸暨项目出租率在2023年9月曾出现大幅下降；德清项目于2022年和2023年9月出租率也分别出现较大幅度波动，年底均恢复至接近满租状态。

按照租户贡献收入金额占比看，3个项目的租户中，跨境电商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快递快运占比11.2%，生鲜电商占比6.4%，制造业占比18.5%。

“标的基础设施项目的经营高度市场化，收入来源较为分散，主要租户包括国内知名第三方物流、电商、制造企业等。截至2023年9月30日，标的基础设施项目出租率为88.25%。”按照募集说明书所公开的资料，截至2023年9月30日，华夏万纬仓储物流REIT共有10个租户，相较于其他仓储REITs项目，租户数量不算充裕。

但华夏万纬仓储物流REIT的优势在于，前三大租户租赁面积占全部已出租面积的比例为87.53%，其中最大租户为万纬佛山项目整租租户拼多多。于2023年1月至9月，拼多多的租赁面积占比52.66%，产生的收入占比35.1%。

不过，虽然拼多多是佛山项目的整租租户，但于招募说明书上并未公布2026年拼多多租约到期后的续租意向，若后期退租，佛山项目又未能找到接班租户，项目收益稳定性将下降。

拼多多之外，华夏万纬仓储物流REIT收获了为光伏企业天合光能提供第三方物流服务的运营商，该租户于2022年产生的租金及综合管理服务收入占2022年营业收入的比例为18.32%。与拼多多不同，该租户在未来仍有较强的扩租意愿。

质押股权后万纬未来

细看华夏万纬仓储物流REIT的基础设施项目历史运营情况，2021年、2022年和2023年前9个月，3个项目合计EBITDA为2757万元、6716万元和4070万元；净利润从-1368.72万元涨至1405万元再下滑至664.93万元。

利润波动实际上项目营业状态变更紧密相关，首先佛山南海项目于2021年5月开始运营，初始运营阶段收入较少，运营成本投入较大，导致该段时间净利润为负数；绍兴诸暨项目2020-2022年净利润均不高的主要原因系诸暨万斌于2020年末从万纬物流投资取得借款人民币2亿元，并收取利息费用，因此各年度财务费用较大；湖州德清项目2020年净利润为负，也主要与湖州德清项目2020年将冷库恢复为干仓并重新招租有关，2020年下半年开始，该项目达到接近满租状态。

大租户是否长期续租、利润情况是否能稳定，在2024年、2025年达到募集说明书中的预测，市场间时常有声音担忧华夏万纬仓储物流REIT的未来前景。

如今，万科抵押了万纬物流270亿元的股权，不免引来市场关注。

早在2021年9月，万科曾为万纬物流引入五名新股东，其中包含境外股东，注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元，万科持股比例则由此前的100%降为75%。

同年，万纬物流定下了“100个冷链园区”的三年目标，表示要在未来三年将冷链仓库铺到全国，用冷链干线把所有地区都连接起来。但截至2023年12月，万纬物流在全国运营管理冷链物流园合计49个，并未达到目标数量。

截至目前，万纬物流核心业务布局在国内47座城市，拥有170个物流园区，仓储规模约合1200万平方米。另据第三方统计，万纬物流目前可融资项目总估值可达333.27亿元，按50%的抵质押率估算，对应潜在融资空间约为166.63亿元。

“我们跟银行在资源问题、资产问题特别是押品问题上有很多交流，基本结论是，我们的押品、资源、资产相对充足。”从这点看来，万科选择万纬物流股权作为抵押资产，是经过银行方的评估考量。

抵押万纬物流股权之外，还有消息显示万科有意出售持有的物流冷链服务公司普洛斯21.4%股权，但尚未与任何潜在买家达成协议。

冷链服务业务联系电话：19937817614

华鼎冷链是一家专注于为餐饮连锁品牌、工厂商贸客户提供专业高效的冷链物流服务企业，已经打造成集冷链仓储、冷链零担、冷链到店、信息化服务、金融为一体的全国化食品冻品餐饮火锅食材供应链冷链物流服务平台。

标签:

食品安全网

上一篇：中冷物流申请基于物联网的冷链运输路径自学习智能规划方法专利，提高了运输车的运输效率《孤舟》结局：看到翁太被周知非一枪毙命，才懂纪玉卿段位多高

下一篇：返回列表