自 " 四道警戒线 " 经济政策施行后，房商业地产营生就显得愈来愈难做了。其中，依赖贷款不断扩大体量的华夏幸福和恒大，都陷于了轻微的负债债务危机。但是，房商业地产只是商业地产应用领域中的一个垂直赛车场。继续用拿地盖楼的思路来做商业地产，是没有想象力的。更何况，现代的房商业地产企业已经是被沉重的负债压得苦不堪言。京东、顺丰、中通等快递公司入局商业地产，不是监工楼，而监工库房。他们做的不是房商业地产，而物流商业地产。较之于拥挤不堪的房商业地产市场，物流商业地产在中国仍然是一片片蓝海。很多人可能都稀奇古怪，什么是物流商业地产？简单地说，就是拿地，盖库房，再把库房出租给物流冷链服务公司。库房是物流产业发展链中的核心理念金融资产，也是B2C供应链中的基础设施。在我国B2C产业发展持续发展，不断深入的当下，物流企业对库房需求很大，每年都需要支付巨额的库房房租。对京东、顺丰、中通等快递公司而言，做物流商业地产有着三大优势。一是，整合物流商业地产库房。当前，中国物流商业地产面积达 5.99 亿平方米。但优质物流设施只有 5%。绝大部分物流商业地产都处于分散，低端的状态中，缺乏智能化技术改造。像京东、顺丰、中通等快递公司拥有**的智能化仓储技术，能够对物流仓储进行系统化的技术升级，全面提高中国物流商业地产的服务效率和服务质量，从而提高物流商业地产的商业价值。二是，物流商业地产是物流产业发展中的关键一环。快递公司自营物流商业地产，能够很大地减少房租成本。三是，发展中国家经济政策扶植。在 2020 年，发展中国家就启动了物流商业地产债转股的试点工作，允许物流商业地产债转股。这能很大地减少物流商业地产研发的资金压力。在这一经济政策支持下，京东成立了第一支物流商业地产研发基金，引入阿联酋领土投资公司穆巴达拉和新加坡领土财富基金 GIC，作为核心理念投资者，金融资产管理体量超过 30 亿。而在今年 5 月份，顺丰地产商也成功登陆港交所。从以上就能看到，较之于房商业地产，物流商业地产完全就是一片片蓝海。市场需求大，增长潜力足，还有发展中国家经济政策扶植，物流商业地产充满了想象空间。物流商业地产和房商业地产大的不同就在于，它是通过增值服务来实现获利，而房商业地产则完全依赖金融资产升值。买房致富，不过是把房价的压力从几代人转移到另几代人。但物流商业地产，植根于于中国B2C产业发展供应链，赚的是产业发展服务的钱。而物流商业地产大多位于偏于郊区，也能盘活闲置土地资源。当快递公司接连瞄准物流商业地产应用领域时，可事实上， 中国物流商业地产大的玩家，仍然是现代房企。万科早于 2018 年 4 月，就联合高瓴资本、厚朴资本、中银集团收购了全球大物流商业地产公司——美国普洛斯公司。

在该笔并购案完成后，万科成为普洛斯公司大单一股东，持股 21.4%。表面上，京东、顺丰、中通瞄准商业地产应用领域，要抢夺房企的蛋糕，可事实上，房企早就成了中国物流商业地产中的巨无霸。

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