近一年多来，冷链物流园项目在全国遍地开花，冷链基础设施建设如火如荼。国家通过加强冷链建设的顶层设计和工作指导，促进了冷链物流的快速发展。

冷链基础设施领域作为保障民生功能的一部分，吸引了这么多资金投入，自然是难得的发展机遇。但是冷链项目专业性强，投资大。不经意间，项目运营可能会困难甚至闲置，这将是对社会资源的极大浪费，不能不引起企业乃至地方政府的重视。

　　政策和行业分析

中国是一个典型的政治、经济、社会和市场。无论是项目还是行业，首先要研究的是国家的政策和规划。这个项目是政府允许的吗?是政府倡导的吗?如果没有，项目的可行性会大大降低，甚至终止。与冷链相关的政策主要分为以下几类:

一、农产品政策规划。每年中央一号文件都是关于农村农业建设的政策。最近10年，冷链建设基本都是在政策中提及，尤其是最近一两年，提及的字数增加了不少。2022年中央一号文件《关于做好2022年加大冷链综合基础设施投入推进乡村振兴重点工作的意见》明确提到，要“推动冷链物流服务网络向农村延伸，推进全县农产品仓储保鲜冷链物流设施建设，推进合作、合资、联网。支持供销社开展完善县域流通服务网络建设，建设县域集散中心。”

二、物流政策规划。国务院、国家发展和改革委员会、交通运输部和商务部等已经发布了物流政策规划。每年都会出台不同的重点政策，引导物流建设方向。重要政策，如2021年下半年国家发改委发布的《国家物流枢纽网络建设实施方案(2021-2025年)》、2017年国务院办公厅发布的《关于加快冷链物流发展保障食品安全促进消费升级的意见》以及前面提到的《冷链物流发展“十四五”规划》。

三、食品安全政策和规范要求。2019年发布的《中共中央国务院关于深化改革加强食品安全的意见》指出，“以最严格的标准、最严格的监管、最严厉的处罚、最严肃的问责，进一步加强食品安全工作，确保人民群众‘舌尖上的安全’。”2019年12月1日，修订后的“史上最严”《中华人民共和国食品安全法实施条例》正式生效。此后，对食品安全的监管力度逐年加大。

　　此外，还有支持贸易发展和企业发展的政策，这也会涉及到冷链设计物流发展的导向方向和要求。

关于冷链行业的背景分析，除了市场规模、企业结构和行业重点项目外，还应关注以下发展方向:

一、新零售发展趋势。冷链商品绝大多数是食品和农产品，零售是食品和农产品的重要流通环节。目前社会借助网络化、电商化、平台化快速发展，零售业态也随之改变。从早期的小卖部到连锁超市的繁荣，再到近十年淘宝电商、微信电商、电商团购、直播等新模式的兴起，现有的零售渠道受到冲击，配套的物流供应链也在不断调整以适应其变化。

二、食品加工的发展趋势。早期的冷链集中在屠宰场、水生植物等食品加工厂。近年来，随着中央厨房，尤其是预制菜肴的兴起，食品原料的冷链开始被重新定义。冷链不仅研究物流，还涉及生产、加工、采购和销售。

三、农产品流通的发展趋势。虽然了解整个冷链很重要，但在过去，大家都有意无意地忽略了“第一公里”。随着政府对农村投入的加大，田间地头的农产品冷藏能力也在快速提升，农产品的筛选分级、包装装箱都在向前推进，大大提高了农产品的质量和流通效率。但是，也应该看到，目前农产品在田间的利用率仍然很低。

的重要性增加。冷链产品入境后，增加消毒环节，各地增加进口冷链商品集中监管仓库;此外，中欧班列上铁路国际冷链的未来发展大有可为。

　　市场和定位分析

具体项目的市场分析需要根据项目的具体位置来判断，但根据笔者多年的冷链研究和咨询经验，通常可以从三个方面来分析:

一、城市及周边地区的城市消费能力。分析主要城市人口规模、城镇化率、地区经济值、社会零售消费总额、当地人均主要食品消费种类和数量、当地零售业态、主要连锁品牌和餐饮品牌、品牌商品类型等。

　　二、周边农产品生产能力。要了解和分析当地及周边主要品种养殖品种、规模、现有流通渠道、产品加工转化程度等因素。

三、能够导入和导出资源。这一项属于特定条件，要求项目所在地有与冷链产品相关的港口和设施。在此基础上，根据冷链的通道条件、设施条件、产业条件等因素，分析了冷链在海港、空港和陆港的发展趋势。

一个项目能否找到自己的定位，关系到后续所有工作的成效。定位最严重的问题是定位误差，比如定位为枢纽联运中心，没有货物中转能力;不具备市场交易规模，但定位为农产品大市场。大部分定位问题没有那么严重，只是定位范围太大，定位太细，定位偏差等等。要求定位完全精确是不现实的，这是在精度一般的情况下，在后续的研究和着陆操作中逐步微调修正形成的。

根据几个项目的实施经验，在项目定位阶段，需要根据上述分析结论确定园区定位。其中，要重点解决项目的客户群体、针对不同客户群体的服务模式、收益模式、项目的运营模式等关键问题。

在冷链园区项目的客户群定位中，要特别注意不要定位太窄。物流的效率体现在整合资源的能力上，反过来又体现在对各类客户的服务能力上。一个冷链仓库在货物种类的吸纳上不应该是单调的，客户的种类也不应该是有限的。理论上来说，只要是需要低温环境，且与物理属性不冲突的商品，都可以放在同一个存储环境中。客户群体丰富多样，有轻有重，有大有小，可以有效规避淡季和供应链的风险，有利于延伸业务和增值业务的发展。

在定位项目的运营模式时，要根据建设方的实际情况，考虑哪些业务应该是物业租赁，哪些业务应该自己运营，哪些业务应该与合作方一起运营。目前，物业租赁的地产模式越来越难以得到当地政府的认可，项目后续业务的拓展空间极其有限。在自营模式下，成熟的运营团队资源在当前行业中极其稀缺。如何处理项目，尤其是大型项目的运营模式，显得尤为重要。

　　园区冷链项目需要市场和定位分析

　　建筑概要分析

在考虑清楚项目的定位和商业模式后，第一步就是建筑布局和建筑类型的选择，开始实际的内容落地。通常这部分由建筑设计院负责，但现实中有时会出现一些偏差。

一、建筑设计院针对的是很多行业的建筑设计，其特长不是研究某个行业的市场发展和客户需求;

　　二、建筑设计院通常只根据业主提出的要求进行设计，业主的要求是否准确不是其责任;

三、当功能与建筑规范发生冲突时，大多数时候建筑设计院更倾向于满足建筑规范。所以冷链项目的业主需要自己或者在专业人士的帮助下了解和判断物流楼。

　　根据项目经验，总体布局有几个问题需要重点关注。

一、土地的利用率。毕竟对于大多数项目来说，土地的获取并不容易，其成本也不低。如何在有限的土地面积上创造尽可能多的价值，是一个重点考虑的问题。

二、建筑物的联动，主要是基于同一园区内不同仓库之间的货物出入库作业来考虑的。常温仓之间倒仓比较容易，低温仓之间倒仓比较麻烦。室外倒仓作业存在冷链“断链”风险。第三是管理的便利性，比如主干道和主要出入口的设置。此外，配套建筑的布局、车辆动线的简洁流畅也需要研究。一般来说，除了满足各种功能和建筑要求外，建筑布局越简单越好。

目前很多项目建设者对建筑类型缺乏了解和研究。严重时，选择的建筑类型无法满足前述项目定位和商业模式定位，导致建筑与运营分离，产生后续运营风险。目前业内常见的低温仓储建筑主要有多层仓库、小型装配式仓库、单层高货架仓库、坡道仓库、立体自动化仓库及其变形组合。

多层仓库是一种传统的仓库类型，主要应用于农产品批发市场，尤其是冻品批发市场。农贸市场的主要客户是大量的中小批发商和经销商，市场方无论是摊位还是冷库，都是以租赁的形式为主。

　　综合分析

作为冷链园区建设前的思考，还有一个很重要的分析，就是投入产出分析。根据项目的定位和商业模式，项目的建设规模和市场服务成本，构建和分析项目的财务模型，粗略估算未来项目的收入和效益。此外，还有风险分析、设备技术信息分析等。，这里就不赘述了。

一个冷链园区项目的落地，需要大量的资金和社会资源。如果不能有效发挥作用，无疑是对社会资源的极大浪费，也会影响甚至决定企业的发展能力和市场竞争力。总之，希望每一个冷链园区项目在建设前都要做好充分的准备，将落地运营的风险降到最低。

　　相信大家一定对冷链物流园区建设前的思考有了更深入的了解，上海威士达冷链物流研究院专注于为客户提供冷链领域的产业研究、策划咨询、规划设计、招商运营等冷链物流项目的全过程服务。

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华鼎冷链是一家专注于为餐饮连锁品牌、工厂商贸客户提供专业高效的冷链物流服务企业，已经打造成集冷链仓储、冷链零担、冷链到店、信息化服务、金融为一体的全国化食品冻品餐饮火锅食材供应链冷链物流服务平台。

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