中国高标冷库数量只占总容量的30%！

时间：2023-08-05 22:03:46来源：admin01栏目：冷链新闻阅读：

高标冷库需求量上升，物流地产冷库运营的模式有这些......

冷链产品与其他传统的常温产品最大的区别，就是常温产品在流通过程中靠价格或是服务取胜。但冷链产品都是以质量为先，第二才是成本。

随着新零售与生鲜电商的兴起，冷链物流行业也逐渐分化成熟，各类模式应运而生。

竞争能否满足生鲜电商的发展需要？

高标冷库需求量上升，冷链运输网络更下沉

“很多企业在生鲜冷运的投入还是比较谨慎的。对冷链企业而言，冷藏库的扩大投入可能会产生较大的经营压力，几乎是生鲜领域的大企业具备一定规模后才进行投入使用。”某物流中心总经理吴建伟表示，冷藏库的建设成本比普通的干仓高出很多，在干仓的基础上改造一平米，大概在2000元左右，该费用只是纯粹做一些制冷机组、保温方面的改造，不包含开工设备等。

中西部三四线城市的消费起来后，冷链运输的网络更加下沉，随着冷链基础设施的进一步扩展，生鲜冷链从2B向2C转变，改变了传统生鲜供应链的商业模式。在冷链仓储作业方面，订单开始系统化，对仓的分拣作业要求更高，原先2B是大批量分拣，现在2C后分拣要拆零。在冷链生鲜运输上，订单碎片化使配送的频次效率进一步加强。

冷链物流相关标准不统一

除了食品安全问题外，冷链物流也面临其他痛点。

在政策方面，规范冷链物流各环节市场主体行为的法律法规体系尚未完全建立。由于冷链物流中的生鲜农产品订单呈现不同品类、小规模、碎片化趋势，增加了冷链物流分拆、装卸流程，加大了冷链物流标准化难度。当前冷链物流相关标准不统一，冷链物流各环节的设备设施，温度控制和操作规范等方面缺少可供参考与执行的统一标准。

在生鲜产品源头上，由于中国不是大规模种植养殖，产业端比较分散，很多产地的生鲜农产品没有在产地进行分级包装，应季的农产品上市后需要马上推销，导致价格比较低，农民实际上并没有从中收益很多，农民在这方面积极性不高。此外，由于没有在产地进行控温保存，生鲜产品从生产端到消费端的损耗率较高。运输车空车到基地拉货，付了双向的流通成本，也加重了生鲜农产品的物流成本。

“生鲜生意的逻辑是生鲜产品及时从产地到仓库，再把库里停留的时间压缩到最短，能够尽快送到客户手上去。现在生鲜行业的供应链信息化水平仍需提升，尤其是生鲜产品信息追溯平台和系统建设还相对落后，如果在消费终端出现产品质量问题，责任归属难以划分，会影响生鲜产品全链条。”吴建伟表示。

当下冷链环节溯源在技术上完全可以实现，但同时也意味着要花更高的成本。“目前冷链整体的数智化布局普遍还未达到较高水平，许多环节的跟进还需要依靠大量的人力，信息还不能实现完全互通。虽然也有预约等一些机制在，但通常情况下由于供应商配货时间、仓库人力调配等不可控因素，还是可能造成一些资源闲置。”

冷链库存复用

“很多大型友商为了抢占市场烧钱很严重，至少社区团购这一块的价格战还是存在，也可能会持续下去。它们的模式确实不是为了做生鲜的生意，而是借助生鲜这个概念来做大数据，或者说做一个未来并不在生鲜本身上获利的生意，相当于花了非常低的成本拿到了足够庞大的客户数据，对他们而言实际上还是划算的，所以愿意去烧这个钱。”吴建伟表示。

在未来生鲜电商的发展方面，未来生鲜电商在产品的品质方面竞争会更加激烈。“我们希望通过品牌建设，真正把好的农产品卖给对生活品质有一些要求的消费群体。如果纯粹打价格战，低价降低产品的质量，对整个冷链的副作用会更大。”

对于近年电商直播的兴起，某物流华南冷链仓储负责人王敏龙在峰会上表示，原来在前端促销的力度、金额等都是计划性的，现在面对电商直播后，彻底颠覆原来的一些算法模式和一些折扣方案。

为了缓解直播电商的冲击，应对季节性冻品空仓率较高的问题，王敏龙表示，在仓储方面计划做BC端的融合，在B端业务不忙的情况下，支持电商直播的业务，C端在没有双11与618大促的情况下，拿出共享库存去做一些B端的业务存储跟配送。冷链业务的商品共享库存，通过库存复用的结构，做线上一盘货，帮客户做一些线下业务链的支撑。

冷链业务前期重在铺仓，在多种行业领域开展业务，成本在分摊和开支方面不可控。未来，将针对几个主流领域做更多的数据资源的沉淀、技术开发。第一个可能会往餐饮一体化主题开展客户群体，打开之前看不到的场景或是一些成本优化的空间。

物流地产商冷库运营的三种模式

就目前物流地产商介入冷库及其运营，暂已形成了三种模式：

以“WW”为代表的“重运营强标准”

即在国内全面实施冷链物流产业，将资产与运营放在同等重要的位置上，追求运营标准化和成本标准化，为客户提供以冷库资源为保障的冷链服务解决方案，从而带动实现冷库与冷链园区的标准化。

这是一个漫长的过程，这不仅需要一个企业一个集团的投入，更需要举整个产业、整个行业之力。

以“YP”为代表的“运营服务于资源”

即整体呈现“全资产全运营”格局，实质是拿冷链运营做题材，以获取产业园用地资源为目的。

事实上始终存在开发与运营的严重不均衡，也势必形成“投资收益”的不良循环。

以“PLS”为代表的“产业链影响资源”

即表现形式上扶持整个冷链产业链的各个环节，但在极端且漫长的不稳定产业发展阶段，对冷库资源网络化开发的作用极为有限，也是拿产业当题材，实际仍是招租+物业。

那么以物流仓储与园区作为前提资源与条件的物流地产商，应采取怎样行之有效的运营方式介入到冷库的开发与经营中去呢？

结构并存

即冷库资源的收购、定制与预制并存，这不仅是资产和硬件层面的，也将涉及不同的运营运作方式。

目前国内冷链市场处于本土生鲜农产品与进口生鲜农产品并存的格局，各自对冷库的需求存在对冲状态，即存在上下游关系。

进口生鲜农产品的规模化存贮需要以高标仓为特点的仓储资源，但由于规模大和周转慢，会影响单价水平；

本土生鲜农产品，依托以销定产的产业链体系，由于规模小、周期短，对单价和库区品质要求不高。

因此保有两种资源是有必要的，即通过收购部分正处成熟运营，规模小、区域化的冷库与园区，同时预制化现有干货高标仓园区的部分库房，以形成对上述两种冷链产品生态的需求把控和客户引进与平衡。

与此同时，发挥收购资源的运营能力，覆盖两种资源的运营，以达成在同一地区的生鲜农产品对冲式协同。

而定制化，主要针对互联网与新零售商超和高端的医药流通仓储需求，以有资源有客户为优势，吸引谋求与第三方冷链服务商的运营合作，并逐步培植自己的深度运营团队，尤其是医药流通领域。

从而，整体上形成“收购”、“定制”和“预制”并存的格局，及其运营模式。

运力融入

即有意识地在多建制的冷库及园区条件下，引进车辆运力资源，使得园区成为干线冷链运输与冷链城市配送的交互点。

对区域型低端冷库资源的收购，实质是在搭建一个融入运力的运营体系，因为这些区域型低端冷库才是目前真正意义上的“干配枢纽”，让这种优势向目前现有和新开发的高标仓园区延伸，一方面放大运力在更多资源上的收益，另一方面则对区域的多等级冷库形成运营和收益的再叠加。

运营创新

即从软硬件多角度融合包括：金融、贸易、运力等运营项目，形成立体的运营创新格局，进一步加强客户对冷库资源及基础运营的粘性。

收购与定制，可以通过各种金融杠杆模式，实现资源改建、升级和运营整合。

适度参与贸易，通过货权关系与让渡流程，实现更为紧密的运营合作关系和深度业务合作，拓宽更广泛的供应链业务空间。

由点到面地逐步建立由区域到全国的运力平台，依托区域园区和冷库的驻车优势，从硬件上开发有利于驻车、转运、驳运和生活的配套条件，并在软件上开发自有与合作的运力互联网平台，以联动更广泛的园区资源和运力资源。

中国高标冷库数量只占总容量的30%！

中国在电商领域已经处于世界前列，据报告显示，预计2022年中国电商市场规模将达到1.8万亿美元。从最初的网购平台淘宝、外卖美团，到今天的京东、饿了么、拼多多以及各类生鲜电商平台的百花齐放，让人们越来越习惯“宅”生活。在世界百年未有之大变局的形势下，建立新时代下我国超大规模的统一大市场是实现中国内循环的关键。然而，高标准冷链物流设施作为物流地产的细分领域，其发展仍然滞后，市场上充斥着老式的农批市场冷库、不合规的改建冷库，高标冷库的存量还非常少。

需求产生新业态

中国拥有14亿人口的食品消费市场，市场容量超过10万亿元，而其中餐饮市场就占了4万多亿元；另外，随着我国人均消费能力快速增长，人民在食品上的需求就会迎来转折点，这也为中国的冷链行业带来了巨大的发展机会。

近年来，中国冷链物流市场规模不断扩大，为预制菜行业的业务拓展提供了机遇和保障，有效地扩大了销售半径。与此同时，预制菜业务也对冷链基础设施的多功能如仓储、分拣、配送等提出了更高需求，要求冷库具备多温区组合+温区灵活可变的功能，从而达到预制菜更高标准的运营要求。

从20世纪90年代后期开始，由于麦当劳、肯德基等快餐店进入中国市场，预制菜的前身——净菜的加工配送工厂开始出现，受众目标集中在连锁餐饮业。直到2000年左右，随着中国经济的迅速发展，各大城市开始出现手工作坊式的半成品菜企业，面向消费者的净菜开始风靡大街小巷。这类净菜是指按照不同的菜品将所需的原材料进行处理，之后按统一的规格进行包装。消费者购买到家后还需要下锅进行炒制才能端上餐桌。

当时冷链并不完善，通过冷藏方式进入到超市售卖的净菜只有1—3天的超短保质期，配送距离也十分有限，造成了食材的高损耗。而今天的预制菜已经在冷链技术不断迭代的基础上消费者无法出门采购，因此ToB端的预制菜开始向C端转移，并且成为了当前的消费热点。

预制菜配送链条的延长让全国各地的消费者足不出户就能品尝各地的特色风味，多样化的选择和操作简单的特点符合“宅”经济的需求，将为预制菜带来更大的市场机遇。

生鲜电商、预制菜、新零售等新业态让从业者看到市场需求的不确定性愈发明显，只有以更灵活、更高柔性的供应链运营模式去满足商流、物流和信息流，才能适应当下市场环境。

行业链条同发展

成配送的需求而变得分外“抢手”。

是压力仍然存在，还需要上下游企业一起协同分担。

冷链链条非常长，只有与多方携手，通过“专业的人做专业的事”以及“优势互补、共同发展”的原则，共同推动与提升中国冷链基础设施水平，才能最终实现保障食品供应和食品安全的目标。

然而，反观中国市场上占据主导地位的，还是老式农批市场冷库，该类冷库软硬件设备普遍落后，标准低，环境差，温度不达标等现象仍然存在。根据世邦魏理仕的数据统计，目前中国高标冷库数量只占到总容量的30%。

“干改冷”也是目前较为集中的现象，从整个行业的角度出发，干改冷是一个过渡形式，目的是为了快速满足市场需求，但也造成了大量的资源浪费。冷链需要持续盈利，和干仓不一样，要通过运营来证明价值，所以冷链基础设施建设的最终方向还是要一次成型。

从冷库的整体分布情况来看，资源出现了结构上的分化。北上广深及经济发达地区呈现供不应求的现象，而一些二三线的市场则可能被供过于求所困扰。

所以行业面临着一边是大量冷库的闲置、一边是找不到冷库资源的现状，这种结构性的不平衡亟待改善。

低碳成为必修课

2021年底，《“十四五”冷链物流发展规划》（简称《规划》）的重磅发布，进一步确立了冷链物流在现代化建设全局中的重要地位，一方面促进了农产品生产和流通消费，加快了内循环的步伐，另一方面也为行业升级指明了方向，推动了行业的高质量发展。《规划》对国内冷链物流行业提出了总体目标，可以预见，到2025年，国内将初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，基本建成符合我国国情和产业结构特点、适应经济社会发展需要的冷链物流体系，完成100个左右国家骨干冷链物流基地的布局建设，基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络。

　　冷链物流上升到国家战略高度，迎来了黄金发展期，低碳也成为了重要的课题之一。

　（图片来源于摄图网）

近几年，全球气候骤然变暖，很多地方甚至实施了限电的措施——减少工业企业的用电，保障民生用电。

2020年9月22日，在第七十五届联合国大会上，中国提出“双碳目标”，将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。“双碳目标”也因此成为“十四五”期间贯穿各行各业的核心突破点。同样，冷链也在低碳方面面临着更严峻的挑战。

冷链作为高能耗的产业，其低碳目标就是把食品存储和流通环节的单位能耗指标降到最低，以最经济的成本完成农产品从最先一公里到餐桌的过程，这不光停留在理念，更要依靠技术，将包括新能源技术、储能技术、物联网等在内的多种技术手段充分应用到冷链行业中，完成整个行业的提档升级，从而达到降本增效的目的。

冷库投资分析：消费市场与政策利好共同催生投资机会（一）

我国冷库设施以生鲜食品类商品仓储为主，生物医药冷库规模较小。冷库规模上呈现“总量大、人均不足、低标冷库为主”的特点，人均冷库容量仅为美国的1/4和日本的1/2，落后于全球平均水平；其中高标冷库占比仅有约32%，较美日等发达国家仍有较大差距。区域分布上，呈现“东多西少、产销地集中”的特点，华东地区人均库容达到0.185立方米，远高于西南部人均库容；且库容多集中在京沪等大型城市。

我国果蔬等农产品产量长期居世界首位，人均产品也大幅领先于世界平均水平，为我国冷库发展提供了有力支撑。预制菜、中央厨房等餐饮新模式近年来得到快速的发展和普及，催生了冷链配送和仓储的巨大市场。此外，我国人均冻品消费仅有10.6 千克/年，为美国的 1/8、日本的 1/2，面临巨大的增长空间。在餐饮新模式和居民冻品生鲜消费提升的双重推动下，我国冷库的市场需求有望得到进一步释放。

2021年国务院发布《“十四五”冷链物流发展规划》，提出建设100个左右国家骨干冷链物流基地，形成内外联通的“四横四纵”国家冷链物流骨干通道网络。在国家顶层设计指引下，仅2021年各省就推出了过581项冷链物流相关政策、规划，冷库的发展进入政策红利期。

我国高标冷库以销地型冷库为主，产地冷库发展迅速，市场存在阶段性供过于求。市场主体格局较为分散，暂未形成明显的头部企业，且多以重资产投资为主。资产运营方面，能耗成本占运营总成本比例高达31%-37%，因此项目投资需要重点关注冷库制冷系统和保温系统。在ESG评价指引下，应积极发展绿色环保制冷系统，尤其是对于新型制冷剂的使用；积极探索屋顶光伏、电力储能等环保设施的使用，实现冷库运营的低碳转型和降本增效。

冷库概况

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1.1、冷库的概念与类型

（1）冷库的定义

狭义上讲，根据我国《冷库设计标准》（GB50072-2021）中的定义，冷库（Cold Store）是指采取人工制冷降温并具有保冷功能的仓储建筑，包括库房、制冷机房、变配电间等。

广义上讲，冷库是一种特殊的仓储物流类基础设施，除具备库房、制冷机房、变配电间等基础的建筑及设备外，还具有集货、制冷、加工、检测、信息收集、存储、分拣、配送等重要功能，是冷链物流全流程中的重要节点设施。

冷库作为冷链物流行业的重要环节之一，主要服务商品包括初级农产品、食品深加工产品、医药用品及器械以及部分工业制品等。其中，我国冷链物流行业主要的服务对象以食品为主，占比高达90%。根据中物联冷链委分析，我国冷链物流服务商品主要以蔬菜、水果、肉类、水产品、乳制品及速冻食品六大食品门类为主，并且蔬菜、水果两个食品品类占比过半。

数据来源：中物联冷链委

（2）冷库的类型

规模上，冷库可以分为大、中、小型冷库，根据设计规范，一般大型冷库规模容积大于20，000m³，中型冷库规模在5，000-20，000m³之间，小型冷库规模小于5，000m³。

按温区分布，冷库一般分为冷冻库（-18℃以下）、冷藏库（0-10℃）、恒温库（10-25℃）。冷冻库是冷库的主要温区，占比高达7鲜水产、冷鲜肉、果汁、鲜牛奶、部分水果蔬菜等。恒温库（10℃-25℃）市场规模较小，主要用于存储需恒温保存的蔬菜、水果、红酒等。中冷联盟在其制定并倡导的《冷库标识》中进一步细化为六大库容温区分类，包括高温库（恒温库）（5～15℃）、中温库（冷藏库）（5～-5℃）、低温库（冷冻库）（-18～-25 ℃）、超低温库（深冷库）（-45～-60℃）、速冻库（急冻库）（-35～-40℃）、保鲜库（气调库）（5～-2℃）。

数据来源：CBRE

从冷链物流的环节上，冷库可以分为为产地型冷库、枢纽中转型冷库、市场型冷库和配送型冷库。但该分类属性并不绝对，各冷库往往兼具两种甚至多种物流环节属性，具备多种功能。具体来看：

产地型冷库包括初级产品冷库及生产型冷库。前者主要位于农产品原产地或港口等区域，主要功能包括集货、预冷、初加工、储存及分拨等，旨在打通产地“最先一公里”的冷链环节，一般初级产品冷库面积从3，000-50，000㎡不等。后者主要位于食品生产或加工产业聚集区，服务于食品生产制造企业，主要功能包括原材料及产成品的存储、加工、包装、检测、分拨等。

枢纽中转型冷库主要位于交通枢纽城市或进出口贸易港区等区域，主要功能是集散、储存、区域调拨、检测、信息采集、分拣等，面积一般在2-5万㎡。

市场型冷库主要位于靠近终端消费市场的区域，如一二线城市郊区等，主要功能包括集散、储存、分拣、配送、展示及交易等，面积以5-10万㎡为主。

配送型冷库主要布局在全国主要消费地城市，用于存储、越库操作、分拣配送等，一般城市配送仓面积在3万㎡以内，前置仓面积在500至数千平方米左右。

从冷库的品质上，可以分为高标冷库和普通冷库。CBRE根据对国内冷库市场的专业研究，结合国家政策文件以及行业未来趋势，依据建设标准、层高、承重、温区、面积等指标，提出冷库的分级标准，将冷库分为A、B、C三类。其中，A类和B类为高标准冷库，C类为低标冷库。

中国冷库分类标准

数据来源：CBRE

1.2、我国冷库现状面临“量”与“质”双重短板

（1）冷库规模：总量可观，但人均仍严重不足

近些年我国冷库等设施建设火热，冷库规模得以快速增长。根据中物联冷链委数据显示，截至2021年，我国冷库总容量达到7，858万吨，折合1.96亿立方米，相比于2020年新增库容778万吨，同比增长10.99%。从长期来看，我国冷库规模近7年同比均保持了10%以上的增速，其中，2019年、2020年两年冷库规模增速达到15%以上。随着近期冷链物流相关政策的陆续出台及有关部门对行业盲目扩张的监管力度进一步加大，2021年冷库库容增速有所回落，逐步恢复到正常发展状态。

数据来源：中物联冷链委

尽管我国冷库库容保持了相对快速的增长，但从全球范围内看，我国冷库库容仍处于相对不足的阶段，尤其是人均冷库库容面积与发达国家或地区相比仍有较大的差距。根据全球冷链物流联盟（Global Cold Chain Alliance ，GCCA）发布的《2020年全球冷库容量报告》，全球冷库总容量达到7.19亿立方米，相较于2018年增长16.7%，其中，北美和中国占报告容量增长的大部分。从总规模上看，我国冷库容量已处于全球第一梯队。2020版报告中，我国总容量达到1.31亿立方米，仅次于美国的1.56亿立方米和印度的1.50亿立方米，位居第三。但从人均冷库容量上看，我国仍远远落后于发达国家，我国人均冷库容量仅0.132立方米，为美国的1/4和日本的1/2，且落后于全球平均水平，冷库规模仍待进一步发展和扩张。

数据来源：GCCA

（2）冷库品质：高标冷库占比不足1/3

根据CBRE对主要城市冷库的数据监测和评估，全国高标冷库（A类和B类）合计面积为876万平方米，整体占比不足1/3，其中A类冷库仅占比13%，B类冷库为19%。市场上的存量冷库以传统的低标冷库（C类）为主，多为传统冷库、农产品批发市场冷库以及部分私自改造的冷库等。相比之下，发达国家存量冷库多以大容量高标仓为主，单仓平均容量普遍在10万立方米以上（日本例外）。以美国为例，根据GCCA2018年报告数据显示，全美冷库数量1154个，平均冷库容量达11.35万立方米。

低标冷库由于造价较低，监管不严，普遍存在面积小、品质差、能耗高，且相关行政备案手续不全等问题，与我国冷链物流发展规划相悖，未来或面临市场整治和大范围改造提升要求。

数据来源：CBRE

数据来源：GCCA

注：暂无中国冷库数量及平均容量数据

1.3、冷库分布呈东多西少、产销地集中特点

我国冷库分布呈现显著的东多西少局面，尤其是华东地区五省一市（山东、江苏、浙江、安徽、福建、上海）现状存量冷库容量达到4，859万立方米，占比全国存量冷库容量近四成，是冷库分布较为密集的区域。华中、华北区域冷库容量次之，分别为2，139万立方米、1，882万立方米，占比分别为16%和15%。相比之下，西北、东北、西南区域冷库容量相对偏少，其中，西北五省（陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海）冷库容量仅736万立方米，东三省冷库容量912万立方米，西南四省一市（云南、贵州、四川、西藏、重庆）冷库容量1，071万立方米。

考虑到区域人口分布情况差异，采用城镇人均库容对比分析。我国城镇人口人均冷库库容约0.14立方米。其中，华东地区人均库容达到0.185立方米，处于各区域人均库容首位；华北地区人均库容次之，达到0.164立方米/人，两区域人均库容均高于全国平均水平。东北、华中区域人均库容均在0.13立方米左右，略低于全国平均水平。而西北、华南、西南区域人均库容均大幅低于全国水平，尤其是西南区域人均冷库容量不足0.1立方米。

数据来源：中冷联盟、国家统计局

分省份看，我国冷库主要集中在产销两地，山东、广东、上海、江苏、河南为我国冷库容量最多的五个省份。其中，山东冷库容量达到1，563万立方米，大幅高于其他省份。山东是我国第一大蔬菜和肉类产地，同时也是全国第二大水果及水产品产地。2021年山东全年果蔬产量高达1.18亿吨，肉类820万吨，水产品854万吨，冷库作为果蔬、肉类、水产产地重要的配套设施，有巨大的市场需求。广东、上海冷库容量均超1，000万立方米，分别为1，138万立方米、1，025万立方米。广东2021年果蔬产品产量达到5，814万吨，位居全国前列，其水产品产量高达885万吨，位居全国第一。广东不仅是果蔬水产的主要产地之一，其辖区内的大湾区城市群也是重要的冷链物流市场所在地，2021年广东全省人口为1.27亿，位居全国第一，其中城镇人口规模近9，500万，远远高于其他省市。上海是国内果蔬等产品的重要销售市场之一，其冷库主要以市场型冷库为主，且辐射江浙等区域。江苏、河南两地冷库容量分别为896万立方米、883万立方米，两地均为国内重要的农产品产地。

此外，北京、天津等大型城市的冷库多为典型的市场型冷库，以靠近消费市场为主要目的。而湖北、湖南、河北、广西等地均为果蔬类农产品的主要产地，这些省份冷库规模有待进一步提升。西藏、青海、吉林、海南四地冷库容量最少，均不足100万立方米。

数据来源：中冷联盟、国家统计局

高标仓、冷库成为物流地产最具潜力投资方向？

原创：华创证券来源：华创证券说明：转发只为分享，不代表本号立场

· 物流地产：行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行。1）需求端：多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。a）我国物流地产行业存在“总量多、人均少”的矛盾。我国仓储物流设施约 10 亿平方米（美国 12.5 亿），但人均不及 1 平方米，不及美国和日本的 20%，尤其人均中高标准仓差距更为明显。b）多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。电商、第三方物流、制造业支撑了需求底盘。近年来电商平台与第三方物流均在快速扩张仓储能力，而未来我国制造业从大到强，制造业与服务业的双业融合会进一步推动仓储物流的发展。2）供给端：行业集中度较高，核心区域仍然供不应求。我国物流地产行业呈现“一超多强”格局，20 年 TOP10 占比 73%，但普洛斯市占率接近 30%。土地供给则紧张，热门城市尤为明显。3）供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。

· 高标仓、冷库：物流地产最具潜力投资方向。1）高标仓：需求旺、缺口大。高标仓能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单位成本，提升运营效率。预计我国当前实际高标仓或仅约 8000 万方，测算缺口或达 7000 万平方米以上。2）冷库:政策支持，发展迅速。此前报告我们提出：生鲜电商与速冻食品消费会成为我国冷链需求潜在爆发点，未来 3-5 年的维度看，两大市场增量预计在千亿之上。近期十四五冷链物流规划落地，扶持冷链物流发展，推动基础设施建设。

· 公募 REITs 提供全新退出方式：1）海外经验看，物流仓储公募 REITs 是优质投资资产。2）我国首批仓储物流公募 REITs 上市后市场表现良好。

以下为报告正文节选:

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中国冷库市场供不应求 “十四五”需新增超过500万平米高标冷库

国内消费升级趋势带动生鲜零售、连锁餐饮和冷链食品等企业加速扩张。CBRE世邦魏理仕5月19日发布《冷库投资与选址策略》报告预测，2021-2025年中国内地高标冷库需求将维持13.5%的复合年均增长，对应需要超过500万平米的新增高标冷库。

世邦魏理仕认为，当前国内冷库市场处于早期发展阶段，无论是从冷库的整体供应量、还是冷库品质，都不能满足市场需求。报告显示，目前高标冷库在冷库总体供应中的占比不足1/3，在北上广深、武汉、成都、西安这七个重要冷库市场中，截至2021年底高标冷库存量约300万平方米，超过全国总存量1/3，整体出租率高于90%。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“中国冷库市场长期呈现供不应求的状态，高标冷库更是市场紧俏。世邦魏理仕《2022年中国区投资者意向调查》显示，在投资者关注的另类资产中，冷链物流排名第二，较2021年投资意向大幅上升12个百分点。随着‘十四五’冷链物流发展规划及相关政策文件的出台，冷库投资迎来了发展良机。”

一赛道无论是运营平台或重资产都得到了国内外投资者广泛的关注。一线城市冷库租赁需求活跃，推动了出租率和租金水平的持续上升。冷链配送的核心枢纽或者二级城市，也逐渐得到了投资人的认可。”

2022年，多地暴发品及冷冻食品的需求将快速增加。

世邦魏理仕根据中国主要农产品产量、周转率、“十四五”冷链发展规划提出的冷链渗透率以及冷链下游需求的增速，综合推算出高标冷库需求在2021-2025年间将维持13.5%的复合年均增长，对应需要超过500万平米的新增高标冷库。

《“十四五”冷链物流发展规划》明确冷链物流是中国产业升级和扩大内需进程中的重要基础设施，提出到2025年初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。世邦魏理仕认为，国内冷库投资将进入重大机遇期，北、上、广、深等一线城市及其卫星城市是冷库投资的优先选择对象，内陆城市中以武汉、成都为代表的核心物流枢纽以及消费规模较大城市，具有较强的增长潜力，也是冷库投资布局的重要对象。

分类来看，国际门户市场冷库需求旺盛，冷库租金和出租率也保持较高水平，具有长期稳定的增长空间。建议投资者关注北上广深以及周边城市的冷库投资机会，新项目地块开发和存量项目升级改造并重。

全国性交通枢纽处于冷链体系中的关键节点，经济能级和枢纽能力将继续提升。建议投资者关注枢纽城市内热门子市场、优质区位的冷库投资机会。

而区域性经济重镇消费规模增长潜力巨大，冷库市场将会得到进一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波动性。建议投资者可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划和开发冷库，绑定租户未来三至五年的冷库需求。

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