3月开始，市场进入年报披露季，各冷链物流企业正陆续交出自己2021年的成绩单。作为行业龙头的万纬冷链物流，其2021年的成绩单如何，始终是市场关注的焦点之一。

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核心财务数据亮眼

业绩持续实现高速增长

根据万科2021年年报，截至2021年底，万纬冷链物流 营收为31.6亿元 ，同比增长 68.9% ；NOI 达17.85亿元，同比增长54% 。值得一提的事，近三年，万纬的营收和NOI均保持约50%的复合增长率。由此可见，万纬冷链物流的营收能力、经营效率及效益正持续显著提升。

具体分类来看， 万纬的高标库业务贡献了总营收的六成以上，营业收入达20.6 亿元，同比增长 59.8% 。

万纬这项业务为何发展如何迅猛？我们从年报中的另一组数据或能发现端倪：2021年，高标库稳期的出租率为93%，NOI回报率为6.4%。极高的出租率和NOI回报率体现其优异的经营效率和效益。另据业内人士透露，万纬已在国内核心冷链物流节点城市形成全国性高标仓储网络，可为客户提供高标准的冷链物流仓储设施，涵盖投资选址、开发建设、招商运营、资产管理环节。这些高标仓建设则进一步保障了该业务的营收能力。

占比稍低的 冷库营业收入为11.0 亿元，同比增长高达89% 。

相较而言，该业务盘子较小，但增长极快。首先归功于75%的高稳定期使用率及7%的NOI高回报率。其次，据了解，万纬冷链冷链物流采用国际先进的仓库设计及制冷工程技术，具备完善的全温层仓储网络和运输资源池，为客户提供多温区仓运一体化供应链服务，因而其冷库更受客户青睐。

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仓网布局日趋成熟

冷链冷链物流布局领跑行业

根据万科2021年年报显示，截至2021年末，万纬冷链物流累计仓储可租赁面积已达1136万平。我们通过梳理行业公开资料后发现，万纬的仓储面积规模目前排名前列，已进入行业第一梯队。

（数据来源：各企业财报及官网披露的公开数据、媒体报道。其中，丰树为截至2021年3月数据；京东、宝湾、顺丰、宇培为截至2021年6月数据；万纬、ESR、安博为截至2021年末数据，普洛斯、京东、嘉民为官网披露的最新数据；新宜为媒体12月媒体报道数据。）

尤为值得一提的是，在万纬冷链物流的仓网布局中，冷链冷链物流的布局占据了十分重要的位置。2017年10月，万纬并购沈阳、上海2个冷库项目，正式切入冷链冷链物流领域；2018年7月并购太古冷链平台，一举获得上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7个冷链项目；2019年后，万纬进一步加大冷链布局投资力度。根据万科2021年年报显示，报告期内，万纬在建运营的冷库数量已有38个，可租赁面积138万平方米、托盘数133万托。从入局到行业领先，万纬用4年时间，实现了冷库总量领先行业，发展速度更为惊人。

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精细化头部客户服务策略

库内运营增值服务占比增至39%

在日趋成熟的仓网布局的保障下，万纬获得了诸多头部客户的青睐。

高标仓储方面 ，万纬目前的头部客户分布在电商、快递快运、零售、三方冷链物流和高端制造业（包括新能源、3C电子和整车及零部件等）等行业。

冷链仓储方面 ，万纬冷链采取的是精细化的头部客户服务策略。根据万纬方面的介绍，公司把客户行业细分成了商超零售、连锁餐饮、快消、肉类、薯类、果蔬、乳制品、医药8大行业，深耕各行业高质量头部客户，里面不乏沃尔玛、蒙牛、盒马、中粮、星巴克、肯德基等与生活息息相关的知名品牌，基本做到客户品牌覆盖百姓日常生活场景。根据万科2021年年报显示，截至2021年底，万纬冷链头部客户覆盖率已经达到70%。

如此高的头部客户覆盖率是如何做到的？根据公开资料分析， 万纬除了仓网布局的优势，产品力、专业运营能力及品牌综合实力的表现皆可圈可点 。而这几点正是全国连锁型的头部客户选择冷链物流服务商的关键因素。

具体而言， 产品力方面，万纬表现突出 。截至目前，万纬有7个冷库获得LEED认证，其中4个冷库获得LEED铂金级标准认证，3个冷库获得LEED金级标准认证；5个高标仓园区获得中国绿色仓库绿色三星认证中国绿色建筑评估标准中的最高级别认证。在ESG方面的实践虽然会增加部分成本，但一定程度上能更好助力拓展国内外优质客户，尤其国际头部企业。

运营能力方面，万纬冷链的园区及其库内运营水平较高 。尤为值得一提的事，万纬冷链物流在2021年布局医药冷链物流对其进行运营。2021年初，万纬携手国药集团北京生物制品研究所，68天完成新冠疫苗库改造，利用科技手段将北京亦庄园区打造成集智能温控、智能消防、智能安防、自动化设备于一体的智慧疫苗库。众所周知，医药冷链物流的运营要求和门槛严格，需要具备药品经营许可证、GSP证书、医药存储配送三方服务资质（以北京为例，全北京仅15家企业具备该资质）等资质与准入门槛。万纬得以对医药冷链物流进行运营，可以说是其运营能力的一次有力证明。

品牌综合实力方面，万纬深受市场认可 。在权威机构国际冷藏库协会发布的2020全球冷藏仓储冷链物流商25强榜单中，万纬是唯一上榜的中国企业。

此外，在服务这些头部客户的案例中，万纬还将仓储服务延伸到客户的供应链链条 ，比如在服务沃尔玛的过程中，万纬由最初的提供基础仓储配送服务，到2021年拓展合作了水果产地直采供应链业务。这些增值服务无疑为万纬的竞争力又添新的砝码。根据万科2021年年报显示，全年万纬冷链的年库内运营增值服务收入占比已达到39%。

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冷链市场有望达万亿规模

头部玩家未来可期

高速发展的冷链冷链物流服务、稳步提升的经营效率、已然成熟的仓网布局、日益增多的行业头部客户，共同勾勒出万纬冷链物流的2021。未来，万纬还将在哪些方面有所动作？

据万纬有关负责人表示， 在冷库方面，万纬在不断总结优秀产品经验基础上，未来会继续加大在ESG实践方面的投入 。目前已经汇编《万纬绿色冷库产品底线标准》，确保所有新建冷库项目达到绿色三星/LEED 金级的设计要求，在设计、施工和运营的全生命周期践行绿色理念。

未来，万纬还将继续推动绿色全覆盖，确保所有新建冷库均为绿色仓库，并探索落地分布式光伏，推动项目实现近“零碳”目标。

而对于万纬所在的冷链冷链物流这一赛道，有业内人士估算， 国内冷链冷链物流市场2022年规模或达5000亿，未来预计还有1|2.5倍的增长 。面对万亿冷链市场，包括万纬在内行业玩家有着巨大的发展空间。

而政策方面的利好也将继续推动这一行业的发展 。自2021年以来，冷链冷链物流行业的政策持续落地。《“十四五”冷链冷链物流发展规划》更是明确提出布局建设 100个左右国家骨干冷链冷链物流基地，建设一批产销冷链集配中心，聚焦产地“最先一公里”和城市“最后一公里”，补齐两端冷链冷链物流设施短板。其他相关实施方案与专项规划也相继落地。业内人士分析，作为行业内领先企业，万纬未来有机会可以充分发挥专业运营能力优势，通过轻重资产等灵活方式，助力参与规划落地。

与此同时，我们也注意到冷链冷链物流市场的行业集中度正在逐步提升，头部玩家利用仓网布局优势形成的规模效应、网络效应将愈加显著。对于万纬这样的头部玩家来说，这也意味着未来市场占有率将有大幅提升的空间。

由此可见，冷链冷链物流正迎来重大的历史发展机遇，作为头部玩家的万纬冷链物流的未来发展值得期待 。