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黑石、普洛斯、高盛纷纷加码中国物流市场,透出什么信号?

时间:2022-12-25 11:21:13来源:food栏目:物流新闻 阅读:

 

来源 | 运联智库(ID:tucmedia)

作者 | 杨宏远

编辑 | 小L

最近几天的形势变化之快,让笔者生出了些“洞中才数月,世上已千年”的感觉。

就在刚刚,笔者在朋友圈看到了某快递加盟商的一则招聘司机与客服的信息,直接来了一句:“阴的不要,耽误活”。

这样的一句话,放到半个月前是我们穷尽想象力都无法想到的。

事实上,从疫情爆发开始,我们所有的关于短期趋势发展的预判,几乎都被推翻了。

如今,疫情见底,经济抬头。但我们也不能否认,不确定性因素是会永远存在的。要想找到确定性,我们必须以更长的周期看看待物流行业的发展。

而此时,从地产的角度去看物流行业的发展,就成了一个很好的视角。因为地产投资,本身就要去穿越经济周期。

巨头纷纷抄底,看好行业的长周期发展

春江水暖鸭先知。早在政策调整之前,国外的资本就已经在国内的物流地产领域频频做出大动作。

其中一个比较重大的消息,来自于黑石旗下的龙地(DragonCor )。龙地为黑石管理其在中国大陆庞大的房地产投资组合。11月8日,龙地宣布,即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米现代仓库的收购。

(龙地物流园区资料图,来源:龙地官网)

近几年,被称为“华尔街PE之王”的黑石,就没有停止过在国内物流地产领域“扫货”。

去年1月20日,黑石从富力集团收购了粤港澳大湾区内最大的城市物流园区– 广州国际机场富力综合物流园。当时,黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民透露称,未来,黑石愿意在中国投资两类房产:第一是仓储类资产,第二是城市购物中心。

国际投资机构KKR中国区董事赵然也曾表示,现在正是进入亚洲地产领域的好机会,尤以中国为突出代表之一。

这一观点似乎被越来越多的地产巨头印证。

今年10月24日,高盛资产管理和森瑶中国共同宣布,双方已成立合资公司,首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目,首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目,共计24万平方米。

11月7日,普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金VI(GLPCIFVI)完成募集,规模达76亿元人民币。该基金将投资于中国19个城市的20处物流园区,可租赁面积约213万平方米。

普洛斯近三个月,相关物流基金已经募集了200亿元人民币。

(普洛斯园区资料图,来源:普洛斯官网)

除此之外,高瓴、易商、凯德、华平等也频频有所动作。有媒体称,从年初到现在已经有超220亿元的资金进入物流地产领域。

当下,疫情放开,很多物流企业已经感受到了货量的回升。但是在此之前,大环境尚不景气之时,黑石、摩根、ESR、京东产发、普洛斯等中外物流地产势力,就已表示出对中国物流市场的浓厚兴趣,并逆势加码布局。

这些大鳄们,对长周期内的中国物流表现,仍然信心十足。

从地产物流的视角,看物流的新增量

我们为什么要借着物流地产的视角,来看物流行业的发展,是因为当我们试图对未来的发展做出预测时,除了要关注当下,还应该顺应行业发展的中长期主题。

物流地产,本质是产业和消费的配套资产。

过去十年,电商产业蓬勃发展。而电商又是高标仓的核心用户,因此,高标仓发展的黄金时期也由此诞生。

一位曾在黑石任职过的业内人士对运联智库提到,未来对于物流地产来说,消费驱动仍会发挥重要的影响力;但这里的消费并不局限于电商,因为消费市场的商业模式本身也正快速发生变化。

短期现象,不会对物流地产产生多么大的影响。因为地产有一个特殊属性,即延后性,其迎合的是已经产生的需求。

一位曾经在龙湖物流地产、东百集团物流地产板块任职过的业内人士认为,从细分赛道角度来说,冷链物流会越来越受青睐。一方面,消费升级下,消费者对生鲜品质的需求越来越多(短期消费稍微受疫情冲击);另一方面,对于冷链,政府投资强度大,比传统干仓更具有吸引力。

同时他提到,物流地产未来的发展趋势肯定是更多地去融合和赋能产业,回归资产本质。

安博中国副总裁廖伟翔对运联智库提到,除消费驱动外,如今制造业已经成为了物流地产新的发展引擎,尤其是高端制造业,也需要高标准的仓储服务。

另外,不同于消费驱动,产业的发展和升级会让物流地产注意到一些非传统的“核心地区”。

从供给端来看,长期来说,土地资源是持续收紧的,特别是华东、华南这些核心位置。

比如说新能源汽车产业。如今,很多中西部地区的省市持续发力新能源产业的招商引资。未来,随着新能源汽车产业集中化,围绕着头部企业的新能源产业集群也将形成。而这些新的基地,就有可能分布在中西部省份。当然,这需要建立在供应链不断升级的基础上,达成各成本间的平衡。

万纬物流相关负责人也提到,未来十年,物流地产行业竞争加剧,新的需求增长点预计在新兴制造业相关领域,以及广大工业制造业的升级需求中产生。其中,3C电子、新能源汽车、智能制造相关行业,近年来租赁需求扩张意愿较强。

回到文初的问题,我们为什么要在目前这个节点,尝试通过物流地产的视角去看物流行业未来的发展,除了剖析地产巨头们动作后的深意,还为了给大家提供一种新的纬度,去做趋势判断。

预测永远不能帮你解决未来会发哪张牌的问题,预测可以帮你解决现在拿的是什么牌的问题。要想走向未来,就一定要看到未来。

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