日前，广州正式公告了2022年第一批转让受让的18宗国有农地所有权，此次转让计划于5月5日分批号分散网上特惠竞价。对许多人而言，农地竞买只是属于房企的绿茵场，但在此之后，农地消费市场还是房价的温度计，对消费者提前预判消费市场行情有着重要的作用。那么，在今年的首次转让受让的18宗楼盘中，藏着今后广州房价的哪些秘密呢？业内人士指出，仅受让18宗地意味著当前房价仍处低位；而竞买政策的调整，则传达了稳消费市场、稳预期的目标。在此之后，还要特别注意区分农地入市在热门股和竞争惨烈的股所起到的不同作用。

　　文、图、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐(署名除外)

　　广州2022年第一批转让受让18宗地概况

　　白云区6宗

　　空港大道中东侧AB2904003楼盘

　　广海路楼盘一石井水泥厂西楼盘

　　东平轻轨站综合开发AB2201086楼盘

　　广龙路AB0805102楼盘

　　广龙路AB0805104楼盘

　　马沥智慧健康产业园AB0903166楼盘 AB0903176楼盘

　　荔湾区2宗

　　金桥二期楼盘

　　陆居路AF020208楼盘、AF02045楼盘

　　花都区1宗

　　凤凰路西二楼盘

　　番禺区1宗

　　沙头街禺山大道北侧STJ15-02楼盘

　　清远区2宗

　　新塘镇广园快速路北侧楼盘

　　广州轻轨21一号线朱村街山田站北楼盘

　　黄埔区1宗

　　长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-5楼盘

　　荔湾区2宗

　　茴香岗北侧台涌AH032318楼盘

　　赤沙西站AH031422 AH031419楼盘

　　南沙区3宗

　　珠江街一涌西侧楼盘

　　亭角地区(原梅山工业区)2022NJY-3楼盘

　　亭角地区(原梅山工业区)2022NJY-2楼盘

　　【新闻背景】 2022年广州第一批转让受让楼盘概况

　　3月31日，广州正式公告2022年第一批转让受让的18宗地国有农地所有权。据了解，这些楼盘涉及8个地区，荔湾、荔湾、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、清远8个区均有农地出让。其中，最少是白云区，共6宗，最少的是黄埔、花都、番禺，均只有1宗；而占地面积最大的是荔湾区赤沙西站AH031422、AH031419楼盘，占地面积达到419462平方米，转让起始价为94.5亿元，也是转让价格最高的单一楼盘。

　　解读： 三大变化传递积极信号

　　“从今年第一批农地出让的情况，我们可以看到政府在从农地出让角度积极传递信息，稳消费市场稳预期。”克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓表示，第一批农地出让控制了数量，提高了楼盘产品质量，并且对受让准则也作出了一定调整。

　　据了解，相比起今年的第一批转让受让48宗地，今年的18宗在数量上明显减少。从结构上而言，中心六区的供给超过60%，而外围地区的受让则相当节制。尤其值得一提的是，此前的农地出让主力清远在此轮只有两起农地转让受让。受让楼盘的产品质量也令人眼前一亮，荔湾区、荔湾区的楼盘均位于热门股，但受让价格却令人感觉诚意十足。以备受关注的赤沙西站二期楼盘为例，起拍楼面价仅2.25万元/平方米。

　　此外，拍地准则也有所调整。一方面保留了“限地价、竞自持、摇号”的基本准则以及地产商必须使用自有资金等方面的要求；另一方面则取消了曾经出现在今年土拍当中的全周期限价、限制销售对象为首置人群比例不低于50%等规定。

　　广州市房协专家邓浩志表示，多项竞买条件的调整是为了吸引更多地产商参与，提高农地受让的成功率。

　　预测： 这三大股将有新变化

　　此轮受让的农地，将在多久之后转化成工程项目入市，切实影响到消费市场呢？肖文晓告诉记者，在过往高周转的模式下，定位刚需的楼盘一般在受让后6~8个月即可入市。一般而言，地价越高的楼盘往往需要更长的生命周期，对精品工程项目而言10~12个月甚至更长时间亦有可能。以赤沙西站一期楼盘为例，该楼盘在2021年2月被广州轻轨以83亿元获得，目前品悦华府(赤沙西站一期工程项目)已经开放展厅进入蓄客阶段。肖文晓指出，在目前的消费市场环境下，地产商可能会策略性地放慢开发速度，预计平均生命周期在一年左右。

　　那么，此轮广州第一批受让的楼盘，又将透露今后广州消费市场的什么秘密呢？

　　琶洲股的供给不足将有所改善

　　在近两年的农地受让中，荔湾区一直是核心理念城区的“大户”，这从Levet消费市场的供给情况也可见一斑。但从供需关系来看，荔湾区Levet供给仍然相对稀缺。根据广州中原研究发展部的统计，2021年荔湾区的二手货网签数量为16345套，但Levet房网签量仅为2659套，这也就意味著全区的住房交易中，二手货成交量占比达到86%。这其中，琶洲片区内由于二手货写字楼选择有限，地区供给更显得紧张。

　　荔湾区在此轮农地受让中挂出两起地，其中赤沙西站二期位于广州人工智能与数字经济试验区琶洲的核心理念片区内，是此轮土拍的“巨无霸楼盘”；而茴香岗路北侧楼盘则相距不远，据市规划局公示，该楼盘的居住占地面积超过5万平方米，且最高楼面地价较今年成交量的天斯楼盘低近1万元。这也就意味著，琶洲地区的供给将有所增加，门槛很可能也会有所降低。

　　白鹅潭接班成荔湾新亮点

　　“从这一轮荔湾区的农地出让中，我们可以看出一个显著的趋势，白鹅潭将接班广钢、广船，成为地区新领涨板块。”肖文晓预测。据了解，白鹅潭商务区作为荔湾区升级打造的三大平台之一、广州市重点培育的五大世界级地标商圈之一，规划高度已经具备；配套方面，轻轨11一号线、三馆合一、鹅潭一号等工程项目正在推进；商业方面，广州第二个太古商业工程项目正式落户，填补地区高端商业空白。当前股内Levet写字楼，万科金域曦府、新世界凯粤湾等也正在聚集人气。

　　本次荔湾区受让的两起地均位于白鹅潭商务区，且均是前山楼盘。金桥二期楼盘紧挨着珠江鹅潭湾，一线前山，预计将来将被打造成为临江的精品工程项目，届时地区的消费市场人气也将进一步被带旺。

　　白云区房价成交量重新活跃

　　在本次农地受让中，白云区以6宗楼盘成为转让楼盘最少的地区。而实际上，在今年的三轮分散农地出让中，白云区几乎每一轮都是中心六区中受让楼盘最少的，只是这一现象隐藏在了外围地区的大量供给之中，不像此次这么吸引注意力。在肖文晓看来，这背后是白云区Levet写字楼消费市场的持续升温。

　　克而瑞数据显示，2017年白云区Levet房价成交量仅950套，而这一数据在5年后达到了8900套。随之而来的，是整个地区消费市场的活力恢复。肖文晓表示，对一个正在快速发展的新兴股而言，很难以某一次供给看今后变化，但从白云区近几年的农地出让情况不难发现，围绕着白云新城、设计之都和白云湖数字科技城将是今后一段时间的消费市场领涨板块。

　　【专家提醒】

　　供应加大将提高核心理念股消费市场活力

　　中原地产工程项目部总经理黄韬在接受记者采访时表示，对亟需置业的刚需人群而言，根据土拍消费市场作入市决策不具备可操作性。“如果是已经有明确的意向股，或者是地区内的置换，则可以关注土拍消费市场透露出来的信息。”

　　肖文晓还特别提醒道，同样是加大农地供给，对核心理念的、领涨板块的股和对新兴的、竞争惨烈的股，意义是完全不同的。“对本身就比较竞争惨烈，又还不断有农地入市的股，应该谨慎一点；而像荔湾、荔湾等地区，供应本身紧张的情况下有农地入市，对调动股的热情，提高Levet和二手货的活跃度有重要作用。”

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