日前，郑州、武汉、北京等地陆续颁布买房消费市场新规，加大商品房出租资本金监管力度，确保买房消费市场房租安全。业内表示，随着监管趋紧，买房消费市场完善化可望持续提高，房客资本金安全性可望得到进一步确保。

　　加强房租监管

　　9月2日，郑州市房屋出租网络平台上线“商品房出租资本金监管功能”，标志着郑州市房屋出租网络平台商品房出租资本金监管模块开发建设工作已完成，正式启动投入使用。业内表示，该项工作全面推开后，广大买房群众可在市房屋出租网络平台选择已接受商品房出租资本金监管的民营企业，申请商品房出租资本金监管相关业务，出租被告的资本金安全及合法权益将会得到有效确保。

　　郑州市商品房确保和房地产管理处出租处相关负责人介绍，如出租双方对停车费的处置存在争议，可透过有关部门进行调解，双方达成一致后形成书面文档，监管银行将按照文档内容对停车费进行处理。

　　8月30日，郑州市商品房确保和房地产管理处官网发文，根据郑州市商品房出租资本金监管工作安排，已在消费市场监管部门登记注册但尚未按照《郑州市商品房出租资本金监管办法(试行)》要求完成商品房出租资本金监管金融资产管理业务开办工作的商品房出租民营企业，务必于9月1日前完成金融资产管理业务开办工作。各商品房出租民营企业应选择一家与郑州市房屋出租服务网络平台对接的监管银行，开办唯一的监管专属帐户，并按要求将房客缴纳的房租、停车费列入监管。新登记注册的商品房出租民营企业应在登记注册后10个工作日内开户监管专属帐户。

　　后期，郑州市将会对商品房出租民营企业是否开办金融资产管理业务列入“双随机、一公开”检查。对于未开户金融资产管理业务的民营企业，将依规向社会公示，严禁进行商品房出租民营企业登记，严禁认定为完善化商品房出租民营企业享受税收优惠，严禁享受财政奖补资本金支持，并依法抄送发改委、网信、税务等部门实施联合惩戒，以净化消费市场环境。

　　对此，业内分析认为，在出租关系中，房客通常处于相对弱势地位。从多年来的监管实践来看，90%以上的举报反映的是房客权益受到侵害。目前商品房出租消费市场的主体大部分是散户对散户(C2C)，商品房出租民营企业运营的规模(B2C)占比较小，房租调控的手段少、难度大。上述政策将对维护消费市场稳定起到积极作用。

　　严格完善消费市场秩序

　　9月1日，《北京市商品房出租条例》正式实施，明确培育发展商品房出租消费市场，支持居民透过出租方式解决商品房问题、改善定居条件。将出租商品房列入商品房发展规划。严格完善消费市场秩序，明确利用非定居增量土地建设的出租商品房、利用非定居增量房屋改建的出租商品房、利用集体建设用地建设的出租商品房、土地出让相关文档明确要求用于出租的商品房等，严禁销售、变相销售，严禁用于出租短租商品房，并设定了较重的罚则。

　　针对举报举报反映较多的克扣房租停车费、长收短付、高收低出、长租公寓暴雷、个人二房东、卷钱跑路等消费市场乱象，《北京市商品房出租条例》要求，严管“房租贷”，金融机构发放房租银行贷款应以登记的出租合约为依据，划入房客帐户；银行贷款金额严禁高于出租合约金额，银行贷款期限严禁少于出租合约期限，发放银行贷款频率应与房客支付房租频率匹配。此外，出租民营企业缴纳停车费通常严禁少于一个月房租并须透过第三方专属帐户托管，单次缴纳房租数额通常严禁少于三个月房租，超收的房租应列入监管；经纪机构缴纳手续费通常严禁少于一个月房租，并且合约期满被告续约的，经纪机构严禁再次缴纳手续费。

　　在此之前，武汉颁布新规，进一步加强商品房出租消费市场监管，完善商品房出租民营企业经营行为，确保商品房出租被告合法权益。未开办商品房出租资本金监管专属帐户的商品房出租民营企业严禁对外发布房源信息。

　　步入新的发展阶段

　　今年以来，买房消费市场频获政策支持。日前，红土深圳安家REIT、中金厦门安家REIT、华夏北京确保房REIT作为首批住房出租商品房REITs试点工程项目正式上市，住房出租商品房迎来产业化和完善化发展。

　　据了解，上述三个REITs工程项目金融资产均为住房出租商品房，发行规模总计37.97亿元。从确保群体看，深圳与厦门的REITs工程项目主要面向的是新市民和青年人，北京的工程项目主要面向的是城市中低收入且商品房困难人群。从金融资产范围看，深圳工程项目底层金融资产除住房出租商品房外，还配备商业及地下车库。

　　北大光华REITs课题组分析认为，住房出租商品房REITs的发展和壮大，有助于改善我国目前以个人供给为主的消费市场结构，促进商品房出租消费市场向产业化、机构化和完善化发展。透过向房客提供需求适配的出租商品房，有利于解决目前商品房出租消费市场存在的供给结构失衡问题。同时，透过提高出租服务水平，稳定出租关系，完善出租消费市场主体行为，确保房客权益，有利于解决租住品质差、租期不稳定等问题。

　　戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，首批住房出租商品房REITs打开了一道崭新的门，为我国住房出租商品房基础设施金融资产实现“投、融、管、退”再投资的可持续发展，在有效盘活增量出租商品房金融资产、拓宽住房出租商品房融资渠道的实践中具有重要意义。

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