【经济检视】商品房出租合约需网签、备案影响几何学？

　　自9月起，在北京买房需进行合约网签和备案备案。这一新规来源于全国首家完善商品房出租的全国性法律法规《北京市商品房出租法律法规》(以下简称《法律法规》)。根据《法律法规》，北京市将建立健全商品房出租管理平台，为出租被告提供商品房出租合约网签、备案备案、信息查询和录入等服务。承租人应在买房合约签定30日内，登记商品房出租备案备案；从事商品房出租经营的民营企业、房地产Amuse机构通过商品房出租管理平台完成出租合约网签，自动提交备案备案。

　　作为公平民事市场主体间的协议，合约满足市场主体适格、意思表示真实、不违反法律法律法规和社会公序良俗等要件，即为依法成立。那么，对于商品房出租合约而言，《法律法规》为何更进一步提出备案备案要求，鼓励通过商品房出租管理平台完成商品房出租合约签约备案？

　　从现实情况看，长期以来，出于监管审查、避免“一房二卖”等需要，商品房买卖网签备案已成为社会共识。而买房涉及平衡定居权，同样属于民生范畴，但商品房出租合约却往往由承租人和租客双方或经由中介私下签定。

　　在出租关系中，租客一般处于相对弱势地位。随便布劳德、克扣停车费、暴力行为清退、商业地产公寓暴雷、二房东携款跑路等商品房出租市场有失完善的现象动摇着租客本应享有的合法权益确保。北京市住建委有关负责人表示，从多年来的管理实践来看，90%以上的投诉反映的是租客合法权益受到侵害。

　　正是在此基础上，《法律法规》在民法典公平保护被告的原则下，从定居条件、安全确保、平衡房租、纠纷调处等方面更进一步突出对租客定居合法权益的确保。例如，对于租客普遍关心的提早收房、随便提价等问题，《法律法规》明确规定，不得实行停止供水、供电、供热、供燃气等方式，或是实行暴力行为、威胁等非法方式，提早收回出租商品房；商品房房租明显上涨或是有可能明显上涨时，市人民政府可以实行提价申报、限定房租或是房租涨幅等价格干预措施，平衡房租水平。

　　商品房出租合约网签备案，有助于将上述房租和停车费数额、出租到期日、解除合约的合理告知到期日等与租客合法权益密切相关的内容“白纸黑字”高高于合约示范文本中，使得定居的安全性和平衡性、房租和停车费的收取等全部进入监管视野之内，方便有关部门实施更有力有效的监管。

　　此外，《法律法规》明确规定商品房出租民营企业、房地产Amuse机构应具备相应的资金、人员和管理能力且进行备案备案，个人转租商品房超过明确规定数量应申请商品房出租民营企业设立备案并备案，精准打击了黑中介、“二房东”的不法行为，更进一步完善了商品房出租市场秩序。

　　作为首家将“租并购举”写入地方立法的城市，北京市出台《法律法规》有利于引导买房市场健康有序发展，加快完善租并购举的商品房体系。而要实现租并购举，租售同权是题中之义。

　　不同于房屋产权所有人，在商品房出租合约尚未实施网签备案之前，租客登记各项业务存在诸多不便。当经过网签备案，租客凭借商品房出租合约备案备案编号，便可以登记申领定居证、积分落户、公积金提取等社会保障事项。可见，商品房出租合约网签，在保护租客合法权益的同时，更为租客获得均衡的社会保障提供了确保。

　　时斓娜

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