房屋交换税收政策（居民换购住房个税退税金额咋算？）

时间：2023-02-17 20:07:10来源：food栏目：物流新闻阅读：

　　本报记者孙蔚

　　楼市新政频现，利好不断。近日，为积极支持住户提升商品房条件，财政部、国家税收总局发布了《关于积极支持住户购商品房有关个人所得税经济政策的报告书》（以下简称《报告书》），规定在2022年10月1日至2023年12月31日期间，针对出售自有商品房并在现商品房出售后1年内重同型买商品房的税款，对其出售现商品房已交纳的个人所得税予以营业税优惠。如此，哪些人可以享用营业税经济政策？能退多少钱？具体怎样操作？《中国顾客报》本报记者对此进行了采访。

　　营业税有何具体建议

　　在天数建议方面，《报告书》规定，营业税经济政策实行的天数为2022年10月1日至2023年12月31日，假如在此期间卖了铺面，然后在1年之内买商品房，即可以享用营业税。比如，小王2022年12月出售了两套商品房，2023年7月在同一城市重同型买了两套商品房，由于小王出售和同型商品房的天数均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，因此其符合经济政策规定的天数条件。

　　在受惠人群方面，《报告书》则表示，享用优惠经济政策的税款须同时满足两个条件：一是税款出售和重同型买的商品房应在同一城市范围内，同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。二是出售自有商品房的税款与同型商品房之间须直接相关，应为同型商品房所有权人或所有权人之一。

　　顾客在哪里提出申请个人所得税营业税？《报告书》指出，税款享用住户购商品房个人所得税营业税经济政策的，应向征收现商品房受让所得个人所得税的主管纳税人提出提出申请。同策研究院分析师陈席林对《中国顾客报》本报记者则表示，这就是说，顾客卖房时在哪个纳税人交纳了个人所得税，就向哪个纳税人提出申请营业税。现在税收部门大都实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，税款应在本地政务服务大堂或者不动产交易大堂等场所交纳现商品房受让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大堂或不动产交易大堂提起营业税提出申请。

　　营业税数额怎样排序

　　购商品房可以营业税，对购房人来说是真金白银的实惠。营业税数额到底怎么排序？能退多少钱呢？

　　58安居客房产研究院分院院长张波对《中国顾客报》本报记者则表示，按照《报告书》建议，同型商品房数额大于或等于现商品房受让数额的，营业税数额=现商品房受让时交纳的个人所得税；同型商品房数额小于现商品房受让数额的，营业税数额=（同型商品房数额÷现商品房受让数额）×现商品房受让时交纳的个人所得税。

　　例如，小王在12月出售的商品房数额为240多万元，交纳个人所得税4多万元。2023年7月其在同一城市重同型买了两套商品房，同型商品房数额为300多万元。如此，小王已交纳的4多万元个人所得税可提出申请全额退还，排序方式为：营业税数额=现商品房受让时交纳的个人所得税。假如小王同型商品房数额为150多万元，则可提出申请的营业税数额为2.5多万元。此时的排序方式为：（同型商品房数额÷现商品房受让数额）×现商品房受让时交纳的个人所得税。

　　小李和蓝龙联合持有两套商品房，各占房屋所有权的50%。假如他们想卖掉铺面买商品房，这种出售多人联合持有商品房的，应怎样排序营业税数额呢？此时，应按照税款所占所有权份额确定该税款现商品房受让数额或同型商品房数额。

　　比如，2023年1月，小李和蓝龙以200多万元的价格受让该商品房，各交纳个人所得税2多万元。同年5月，小李在同一城市以150多万元的价格重同型买两套商品房，小李提出申请营业税时，其现商品房受让数额为100多万元（200多万元×50%= 100多万元），同型商品房数额为150多万元，其营业税数额=现商品房受让时交纳的个人所得税=2多万元。

　　同年7月，蓝龙和他人在同一城市以200多万元的价格联合出售了两套商品房，蓝龙占房屋所有权的40%。蓝龙提出申请营业税时，其现商品房受让数额为100多万元（200多万元×50%=100多万元），同型商品房数额为80多万元（200多万元×40%= 80多万元），营业税数额=（同型商品房数额÷现商品房受让数额）×现商品房受让时交纳的个人所得税=80/100多万元×2=1.6多万元。

　　房屋买卖天数怎样定义

　　《报告书》对住户购商品房提出申请营业税的执行天数有着明确的建议，如此怎样定义房屋卖旧买新的天数呢？

　　陈席林则表示，对此《报告书》也有明确则表示，出售现商品房的天数以税款出售商品房时个人所得税乔尔纳天数为依据。同型商品房为二手房的，出售商品房天数以税款购房时契税的乔尔纳天数或不动所有权证载明的登记天数为依据；同型商品房为商品房的，出售商品房天数以办理征管合约备案的天数为依据。

　　针对该经济政策对于市场的影响，张波对《中国顾客报》本报记者则表示，目前的税收优惠经济政策只涉及个人所得税，而房产交易过程中的营业税也是一笔不小的开支。很多自住型的提升置业，所得税加营业税、中介费，高的情况下可能占到交易成本的12%至15%。假如能调整营业税，将交易门槛进一步降低，如此提升型置业需求入市的脚步会更快。

　　此外，业内专家们提醒顾客注意，假如因同型商品房的征管合约解除、撤消或无效等原因导致不再符合营业税经济政策享用条件的，应在合约解除、撤消或无效等情形发生的次月15日内向主管纳税人主动补发已营业税款。假如税款逾期补发营业税的，纳税人将依法加收滞纳金。税收部门将通过与商品房城乡建设部门的相关共享信息，加强营业税审核和撤消合约后补发税款的管理。

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