作者：尹柏

公司出品：亚洲宏说

公募 REITs 又有重磅消息！

嘉实京东仓储基础建设 REIT 将于 2 月 8 日上市，做为首单民企仓储物流公募 REITs，该产品自申报以来便备受关注，发行期间更是吸引近 720 亿资金、超 126 倍认购。

消费市场之所以热情高涨，也正是源于嘉实京东仓储基础建设 REIT 做为仓储物流赛车场的代表作，极具稀缺性，在长坡厚雪的热门赛车场进行产业布局，中长期投资收益稳定可期。

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宏观经济发展高延展性成为强支撑力

首先，是从宏观经济发展的角度出发。

最新信息表明，2022 年中国亚洲地区生产总值超 120 万亿，同比快速增长 3%。并且，中国社科院综合各方面情况预测，2023 年中国 GDP 增长速度或将至 5% 左右。

从最直观的信息可以看出，中国经济发展顶住压力展现出强劲延展性与坚挺活力，随着经济发展快速增长动能回升、衰退预期强烈，将在宏观层面对物流领域发展形成坚实支撑力。与此同时，做为亚洲经济发展快速增长最快的国家，中国经济发展对物流服务的消费市场需求亦是坚挺。

依照物流费用开支排序，早在 2016 年中国便已少于美国，成为亚洲最小的物流消费市场。

近年来，亚洲地区物流总量仍保持稳步提升。2021 年信息表明，中国物流费用开支达 16.7 万亿，物流费用占 GDP 比例为 14.6%，领域规模大，且 2020 年 -2025 年全国物流费用开支的预期复合快速增长率少于 5%，物流领域将持续快速快速增长。

可是一定程度上，亚洲地区物流费用占 GDP 比重虽然已从 2010 年的 17.4% 下降至 14.6%，但物流效率仍处在较低水平，现阶段仓储物流的自动化与智能化成为关键突破口。

根据中国经济发展总量到 2035 年翻一番的总目标，今后十余年，中国经济发展增长速度仍将位居亚洲前列，经济发展消费市场需求的持续扩张将继续促进物流领域的快速发展，而仓储物流智能化加速转型，也可助力包括制造业在内的诸多领域实现降本增效。

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领域快速增长内部空间大形成稳抓手

伴随政策支持、制造升级，中国做为亚洲最小且增长速度最快的B2C消费市场，共振消费衰退利好刺激，仓储物流仍存巨大快速增长内部空间。

过去数年，B2C领域推动物流领域迭代发展，带动仓储物流消费市场需求持续高速快速增长。仓储物流做为物流领域发展的基石，对促进物流领域发展具有重要的战略意义。

但与国外成熟消费市场相比，亚洲地区仓储物流仍处在快速快速增长的阶段，今后消费市场需求快速增长可期。

根据仲量联行报告，美国、日本等成熟消费市场的人均仓储物流占地面积约 4 万平方米，澳大利亚、新加坡的人均仓储物流占地面积约 1-2 万平方米，至 2021 年中国人均仓储物流占地面积已近 0.7 万平方米，意味着亚洲地区仓储物流消费市场发展仍具备很大潜力。

国家邮政局信息表明，2022 年全国快递业务规模累计完成达 1105.8 亿人次，营收完成 1.06 万亿，并预计 2023 年邮政领域寄递业务规模持续快速增长，快递营收完成 1.13 万亿，同比快速增长 7% 左右。

相对于 2012 年全国快递业务规模 56.85 亿人次，在 10 年的时间中快速增长少于 18 倍。随着日均快递件量少于 3 亿人次，依靠人力进行分拣、运送已远不能及。

若以RPD60DX仓排序，戴德梁行信息表明，截至 2022 年二季度末，中亚洲地区地RPD60DX仓存量占地面积为 9497 万万平方米，占总物流仓储公共设施比重已近 8%，仍有巨大结构调整内部空间，且制造业对于RPD60DX仓消费市场需求表现坚挺。

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入池资产质地优提供严保障

此次嘉实京东仓储基础建设 REIT 的入池资产，位于国家级物流节点的重庆市、武汉市以及可辐射京津冀地区的廊坊市，区位优势明显。

京东 " 亚洲一号 " 可谓是现代化RPD60DX准仓库的代表作，具有智能化的立体仓库、堆垛机械、交叉到发线、智能分拣机、自动运送轻工业机器、智慧物流机器等先进的智能化装置。

相对于普通物流仓储的经营粗放、集约化程度低、劳动密集性强、园区环境较复杂、升级改造难度大，RPD60DX仓具有先进完善的建筑结构，充分利用排序机、自动化等技术和物流信息规划系统，实现物流规模化效应、提高工作效率和准确性。

京东物流做为中国最小的一体化供应链物流服务商，及 3 座物流园区租户，覆盖中国几乎所有区县的物流公共设施产业布局。

并且，截至 2022 年 9 月，京东集团公司做为中国最小的零售集团公司，活跃用户数少于 5.88 亿，京东自营的当日达和次日达线上订单，均需依托于其构建的庞大物流仓储网络。

目前，京东物流的租约长度为 5 年 -6 年，高于领域平均水平 3 年，稳定性较高。同时，房租快速增长率为 2-3%，出租率为 100%，折现率为 8%，产品对于基础建设资产估值处在合理区间。

招募说明书表明，嘉实京东仓储基础建设 REIT 在 2023 年度可供分配金额预计为 7026.29 万元，以拟募集资金金额 16.38 亿元排序，2023 年度净现金分派率将达到 4 %。

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投资投资收益明显体现高价值

纵观亚洲地区及亚洲 REITs 发展，仓储物流均是 REITs 重点产业布局的赛车场之一。

从海外 REITs 发展经验看，以仓储物流为主的美国轻工业 REITs 市值占比从 2010 年约 5%，提升至 2020 年的 11%。最新信息表明，即便 2022 年美国 REITs 消费市场遭受大幅降温，但轻工业物流 REITs 受益于供需紧张、房租快速增长，仍保持延展性。

再以新加坡丰树集团公司为例，做为亚洲地产投资、开发、运营、管理集团公司，目前已在新加坡交易所上市 3 只 REITs。其中，丰树物流 Mapletree Logistics Trust ( MLT ) 做为聚焦亚太区物流仓储公共设施投资运营的 REITs，从上市至 2021 年资本利得为 184%，含股息的总回报为 345%，中长期持有投资收益明显。

而如丰树、安博、大众仓储等的仓储物流代表企业，在各国对 REITs 的大力扶植下，以基金化做为支撑力，加速规模扩张，从而抢得物流地产开发先机，也为投资人带来稳定甚至超额的目标股息投资收益。

目前，中国仓储物流 REITs 尚处在发展初期，该赛车场今后亦将成长为投资者重点配置领域。

需要提及的是，公募 REITs 的投资收益特征相对稳健且具备可供分配投资收益强制股息机制，相对于短期操作波动获益，更适合中长期持有。嘉实京东仓储基础建设 REIT 将于 2 月 8 日正式上市，敬请关注！

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