嘉实京东仓储（嘉实京东REIT 2月8日上市，仓储物流发展向好，长期收益可期）

时间：2023-02-08 14:03:10来源：food栏目：物流新闻阅读：

作者：尹柏

出品：亚洲宏说

公募REITs又有重磅消息！

嘉实京东仓储基础建设REIT将于2月8日上市，做为首单民企仓储物流公募REITs，该产品自申报以来便备受关注，发行期间更是吸引近720亿资金、超126倍认购。

消费市场之所以热情高涨，也正是源于嘉实京东仓储基础建设REIT做为仓储物流赛车场的代表作，极具稀缺性，在长坡厚雪的热门赛车场进行产业布局，中长期投资收益稳定可期。

宏观经济发展高延展性成为强支撑力

首先，是从宏观经济发展的角度出发。

最新数据表明，2022年中国亚洲地区生产总值超120万亿，同比稳步增长3%。并且，中国社科院综合各方面情况预测，2023年中国GDP增长速度或将至5%左右。

从最直观的数据可以看出，中国经济发展顶住压力展现出强劲延展性与坚挺活力，随着经济发展稳步增长动能回升、复苏预期强烈，将在宏观层面对物流领域发展形成坚实支撑力。与此同时，做为亚洲经济发展稳步增长最快的国家，中国经济发展对物流服务的消费市场需求亦是坚挺。

依照物流费用开支排序，早在2016年中国便已少于美国，成为亚洲最小的物流消费市场。

近年来，亚洲地区物流总量仍保持稳步提升。2021年数据表明，中国物流费用开支达16.7万亿，物流费用占GDP比例为14.6%，领域规模大，且2020年-2025年全国物流费用开支的预期复合稳步增长率少于5%，物流领域将持续快速稳步增长。

可是一定程度上，亚洲地区物流费用占GDP比重虽然已从2010年的17.4%下降至14.6%，但物流效率仍处在较低水平，现阶段仓储物流的自动化与智能化成为关键突破口。

根据中国经济发展总量到2035年翻一番的总目标，未来十余年，中国经济发展增长速度仍将位居亚洲前列，经济发展消费市场需求的持续扩张将继续促进物流领域的快速发展，而仓储物流智能化加速转型，也可助力包括制造业在内的诸多领域实现降本增效。

领域稳步增长内部空间大形成稳抓手

伴随政策支持、制造升级，中国做为亚洲最小且增长速度最快的B2C消费市场，叠加消费复苏利好刺激，仓储物流仍存巨大稳步增长内部空间。

过去数年，B2C领域推动物流领域迭代发展，带动仓储物流消费市场需求持续高速稳步增长。仓储物流做为物流领域发展的基石，对促进物流领域发展具有重要的战略意义。

但与国外成熟消费市场相比，亚洲地区仓储物流仍处在快速稳步增长的阶段，未来消费市场需求稳步增长可期。

根据仲量联行报告，美国、日本等成熟消费市场的人均仓储物流占地面积约4万平方米，澳大利亚、新加坡的人均仓储物流占地面积约1-2万平方米，至2021年中国人均仓储物流占地面积已近0.7万平方米，意味着亚洲地区仓储物流消费市场发展仍具备很大潜力。

国家邮政局数据表明，2022年全国快递业务规模累计完成达1105.8亿人次，营收完成1.06万亿，并预计2023年邮政领域寄递业务规模持续稳步增长，快递营收完成1.13万亿，同比稳步增长7%左右。

相对于2012年全国快递业务规模56.85亿人次，在10年的时间中稳步增长少于18倍。随着日均快递件量少于3亿人次，依靠人力进行分拣、运送已远不能及。

若以RPD60DX仓排序，戴德梁行数据表明，截至2022年二季度末，中亚洲地区地RPD60DX仓存量占地面积为9497万万平方米，占总物流仓储公共设施比重已近8%，仍有巨大结构调整内部空间，且制造业对于RPD60DX仓消费市场需求表现坚挺。

入池金融资产质地优提供严保障

此次嘉实京东仓储基础建设REIT的入池金融资产，位于国家级物流节点的重庆市、武汉市以及可辐射京津冀地区的廊坊市，区位优势明显。

京东“亚洲一号”可谓是现代化RPD60DX准仓库的代表作，具有智能化的立体仓库、堆垛机械、交叉到发线、智能分拣机、自动运送轻工业机器、智慧物流机器等先进的智能化装置。

相对于普通物流仓储的经营粗放、集约化程度低、劳动密集性强、园区环境较复杂、升级改造难度大，RPD60DX仓具有先进完善的建筑结构，充分利用排序机、自动化等技术和物流数据规划系统，实现物流规模化效应、提高工作效率和准确度。

京东物流做为中国最小的一体化供应链物流服务商，及3座物流园区租户，覆盖中国几乎所有区县的物流公共设施产业布局。

并且，截至2022年9月，京东集团公司做为中国最小的零售集团公司，活跃用户数少于5.88亿，京东自营的当日达和次日达线上订单，均需依托于其构建的庞大物流仓储网络。

目前，京东物流的租约长度为5年-6年，高于领域平均水平3年，稳定性较高。同时，房租稳步增长率为2-3%，出租率为100%，折现率为8%，产品对于基础建设金融资产估值处在合理区间。

招募说明书表明，嘉实京东仓储基础建设REIT在2023年度可供分配金额预计为7026.29万元，以拟募集资金金额16.38亿元排序，2023年度净现金分派率将达到4 %。

投资投资收益明显体现高价值

纵观亚洲地区及亚洲REITs发展，仓储物流均是REITs重点产业布局的赛车场之一。

从海外REITs发展经验看，以仓储物流为主的美国轻工业REITs市值占比从2010年约5%，提升至2020年的11%。最新数据表明，即便2022年美国REITs消费市场遭受大幅降温，但轻工业物流REITs受益于供需紧张、房租稳步增长，仍保持延展性。

再以新加坡丰树集团公司为例，做为亚洲地产投资、开发、运营、管理集团公司，目前已在新加坡交易所上市3只REITs。其中，丰树物流Mapletree Logistics Trust (MLT)做为聚焦亚太区物流仓储公共设施投资运营的REITs，从上市至2021年资本利得为184%，含股息的总回报为345%，中长期持有投资收益明显。

而如丰树、安博、大众仓储等的仓储物流代表企业，在各国对REITs的大力扶植下，以基金化做为支撑力，加速规模扩张，从而抢得物流地产开发先机，也为投资人带来稳定甚至超额的目标股息投资收益。

目前，中国仓储物流REITs尚处在发展初期，该赛车场未来亦将成长为投资者重点配置领域。

需要提及的是，公募REITs的投资收益特征相对稳健且具备可供分配投资收益强制股息机制，相对于短期操作波动获益，更适合中长期持有。嘉实京东仓储基础建设REIT将于2月8日正式上市，敬请关注！

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