全球房商业地产服务和咨询咨询公司戴德梁行近日对外发布了最新中国高档物流仓储消费市场的研报，预计明年中国高档物流仓储消费市场增量突破1亿万平方米。“这个规模对中国高档物流仓储消费市场来说，将是标志性的事件。”戴德梁行中国区产业商业地产部董事总经理苏智渊解释说，中国高档物流仓储消费市场增量在今年第二会计年度达至了9497万平方米，比第一会计年度快速增长了481万平方米，总体消费市场整体表现平稳。按照此前每个会计年度500万平方米左右的快速增长速度，中国高档物流仓储消费市场规模即将突破1亿万平方米。

浙江库存量居前

截至第二会计年度数据，江苏、广东和上海的高档物流仓储消费市场增量位居前三且今后供应（2022Q3-2024）总体量较大。这三个地区的消费市场整体表现良好且市场需求坚挺，今后库存量带来的租用阻力很小。这三个地区的供地紧张，一手地交易较少，导致今后库存量快速增长预计减缓，这些地区受到投资人重点高度关注。

安徽、浙江和贵州今后库存量占现有增量的比例位居前三。其中，浙江由于市场需求坚挺，消费市场面临的阻力很小，未变投资人目标投资地区。安徽和贵州增量小，今后库存量造成的租用阻力也很小。而部分今后库存量较大的城市，预计在短期内面临一定租用阻力。

全省部分城市高档物流仓储消费市场库存量

华东区作为全省最大的高档物流仓储消费市场，占到了全省增量的36%左右，达至约3400万平方米。其次为华北区约2700万平方米、华南区约1300万平方米、西南区约1200万平方米，以及华中区约900万平方米。

从房租的角度看，全省高档物流仓储消费市场平均值房租为33.1元/月/万平方米，其中房租最低的是华南区，达至了38.4元/万平方米/月，一定程度上是受益于目前整个大湾区概念的投资热度。其次为华东区约37.9元/万平方米/月、华北区约30.4元/万平方米/月、华中区约26.4元/万平方米/月，以及西南区约26.1元/万平方米/月。

从空置来看，全省高档物流仓储消费市场平均值空置为15.9%，华南区及华东区的空置较低，分别为12.2%及12.4%。

“房租低同时空置也低的省份是机会型消费市场，如江西、陕西、广西等省份；房租高而空置低的省份为成熟消费市场，如北京、上海、广东等省份。”苏智渊进一步分析说，库存量最大、房租高、空置低的华东区高档物流仓储消费市场，仍是投资人高度关注重点，供需两旺的浙江省份将是华东区的交投活跃点。

华东区今后库存量为1774万平方米，浙江、江苏、上海和安徽今后库存量分别为708万、581万、293万和192万平方米。

华东消费市场专业化

截至第三会计年度数据，华东区高档物流仓储消费市场增量为3428万平方米，其中增量最大的地区为江苏，达至1462万平方米。上海、浙江和安徽的增量分别为945万、850万和171万平方米。

从房租角度来看，华东区高档物流仓储消费市场平均值房租为37.9元/万平方米/月，环比持续上升0.28%。房租最低的是上海，达至47.8元/万平方米/月，环比持续上升0.65%；浙江、江苏和安徽的房租分别为环比持续上升0.59%至35.7元/万平方米/月、环比微涨0.18%至34.1元/万平方米/月、环比下降2.49%至27.7元/万平方米/月。

总体房租下跌的同时空置下降，华东区高档物流仓储消费市场平均值空置为12.4%。其中空置最低的是浙江，环比下降1.04个百分点至14.7%；安徽、江苏和上海的空置分别为环比下降至14.5%、环比下降2.17个百分点至12%、环比下降至10.6%。

受疫情影响，上海生鲜肉类、保供肉类市场需求快速增长，B2C类消费类市场需求减弱，但B2C、快运快递未变第三会计年度上海高档物流仓储消费市场主要租客。

环沪省份制造业企业复工复产，制造业市场需求函件增加。上海省份及昆山省份高档物流仓储消费市场总体仍是供应紧张且房租较高，租客为降低成本外迁至嘉兴、苏州县级地区（太仓、常熟）。此外，上海及环沪省份政府对租客入驻的注册纳税要求严格，部分租客到期后需更换优质租客。

值得注意的是，总体华东区高档物流仓储消费市场呈现出更专业化发展的趋势。一方面，政府对仓库的消防安全性要求及审查提高，消防不合规仓库内的油、酒、化学品等丙类商品开始清理出库，同时租客对高档物流仓储商品细分及消防安全意识提高，所以第三会计年度丙类商品供需快速增长。“高档物流仓储商品的基本防火标准为丙二级，丙类比丙二级安全级别更高。”苏智渊分析道，丙类商品可以储存特用商品，这类商品的消费市场供应缺口增加。

另一方面，随着线下餐饮及商超零售的经营逐步恢复常态，肉类玻璃钢菜市场需求坚挺，与此同时，肉类玻璃钢菜的网上订购量也大幅增加，致使结合中央厨房、肉类加工模式的多温库商品市场需求增加，以满足消费市场肉类存储市场需求的同时保障肉类安全及肉类新鲜度。

“冷库改造市场需求呈现出坚挺态势，总体冷链市场需求仍保持着快速增长态势。”苏智渊表示，总体华东区高档物流仓储消费市场租赁函件仍整体表现积极，但是租客谈判周期较长，空置工程项目招商周期延长。受第四会计年度B2C促销旺季影响，预计华东区高档物流仓储消费市场市场需求短期内拉升，空置有望降低。

物流商业地产持续活跃

“第三会计年度，国内总体高档物流仓储消费市场房租呈现出下降趋势，导致主流商业地产开发基金及物流开发商资金收紧，工程项目投资对地区要求趋于严苛。此外，政府对产业导入、税收及投资强度要求提高，投资人对上海及环沪省份投资热门城市的投资标的更加精挑细选。”苏智渊强调，物流金融资产投资交易趋紧只是相对前几个会计年度而言，房租整体表现往往滞后经济实际情况约一个会计年度。实际上，物流商业地产在近几年整个中国房商业地产消费市场一直是很火的一个主题，也是投资人很高度关注的一个点。上海、苏州、无锡、杭州、嘉兴等投资热门城市仍受投资人高度关注。

在戴德梁行最新发布的商业地产投资消费市场研报中也提到：从中国整个房商业地产行业来看，物流金融资产包工程项目投资热度不减，预计第四会计年度物流类型工程项目成交总额将显著提高；多单REITs成功发行，民间资本可直接参与物业投资，预计第四会计年度物流仓储、产业园区、公寓等类型物业成交额将持续走高。

今年以来，一些非物流商业地产运营商，而是纯资金方，也进入物流商业地产这个领域，购买大量的商品。根据一些基金资金过去几个会计年度在房商业地产行业的主要投向发现，大量资金集中在物流商业地产，比如：新创建集团宣布向嘉民集团收购位于成都及武汉的六项物流金融资产女团，总代价约为22.9亿元；摩根士丹利宣布收购位于长三角省份的21万平方米金融资产女团，该金融资产女团覆盖南通、太仓、苏州和嘉兴；领展拟以9.47亿元向东百集团收购位于常熟、嘉兴的3个物流金融资产女团。

由于第二会计年度物流金融资产包交易整体表现活跃，物流商业地产运营商全省增量占比排名出现小幅度调整。占有率最低的未变普洛斯，但份额继续缩小至不足整个消费市场的四分之一。其次为万纬、宝湾、易商、安博、宇培、丰树、深国际、嘉民、新宜、京东、平安、第一产业集团、苏宁、菜鸟、乐歌、维龙等。

“可以看到，投资人在上海这个高档物流仓储用地稀缺的消费市场，会匹配更有竞争力的商品。”苏智渊举例说，第三会计年度入市的金山新材料供应链产业基地（丙类）商品，是新宜在去年获取的上海物流仓储用地上呈现出的首批商品。

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