本报告从高力国际业务所涉及的冷链物流中下游的仓配市场出发，本着多见者博，多闻者智的求学态度，对成都地

本报告从高力国际业务所涉及的冷链物流中下游的仓配市场出发，本着多见者博，多闻者智的求学态度，对成都地区冷库以及冷链运营企业展开了一系列调研学习工作，深入了解行业现状及困境，并从中发掘投资机遇与挑战。

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冷链仓储行业的现状与困境：洞彻事理，洞见症结

1.1. 纷纷籍籍，行业集中度低

截至2018年第三季度，成都市场租赁型标准冷库总存量约为60万平方米（约380万立方米）。仅为传统常温高标库市场总存量的1/6，且由超过14个项目贡献，如果剔除大型交易市场类型的冷库，成都冷库单项目平均体量仅为1.7万平方米。

一言以蔽之，小而零散，且各自为政，偏安一隅。虽经历数十年的发展，却依然没有能生出面向全国市场，提供冷链全链条服务的巨头。

1.2.  冷链仓储行业缺乏市场标准，硬件设施品质参差不齐

目前成都市场上的冷库项目由于缺乏统一的行业标准，各开发商不得不自由发挥，导致市场上的冷库设施硬件品质千差万别。

相较于普通常温仓库，冷库所提供的仓储服务更为多样，比如高标准的冷库会根据货品需求温度的不同，提供多种温区的储藏空间。

但现实中，许多冷库项目由于目标客户需求研究不足，分区设计缺乏规划，导致功能单一，管理运行困难，成本居高不下，使得项目空间布局无法满足租户需求，大幅降低了冷库需求方与供应方的匹配度。

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数往知来，成都冷链仓储的投资机遇与挑战

挑战

挑战1：需求端企业的利益至上主义和消费者的低价优先思想，抑制了冷库的标准化发展

由于食品在流通过程中的安全质量与利润不易兼得，更高利润往往是经销商追逐的重点。同时过去大部分消费者也是过分关注价格，对于食药品在运输储藏过程中的质量保障问题知之甚少，也不甚关注。

事实上正是冷库需求端的的利益至上主义和低价优先思想阻碍冷链行业的标准化，长足发展。

挑战2：客户较低的价格承受力大幅限制了高标准冷库的建设投入

冷链物流行业通常具有高成本投入，高技术应用等特征，目前我国的冷库平均日租金是传统常温高标库的三倍。这样的仓储成本使得大量低利润的农批品难以消受，因此此类产品并非高标准冷库市场的目标客户。

产品附加值相对较高的加工食品，商超，连锁餐饮产品也是尽可能的压缩冷链物流开支。而食品医药乃是民生之基本，其冷链物流成本难以转嫁至消费者，导致大量同质冷链仓配企业不得不面临激烈的价格竞争，极大地压缩了企业的收益。冷链利润率最高的医药冷链物流行业，却是市场份额最低的需求客户，医药产品的性质决定了其难以大规模增长。

挑战3：设备设施投入成本高

地面处理，冷机设备，保温材料等环节的高投入，让冷链仓配行业形成了较高的行业壁垒。

机遇

机遇1：冷链仓储市场覆盖率依然较低，生鲜市场规模的提升推动冷链物流供应端的增长

以生鲜市场为例，自2017年年底开始，成都生鲜电商超市也开始进入快速发展期，盒马鲜生，超级物种，苏鲜生先后进驻成都市场。

而这一情形似曾相识，如果我们回顾成都高标准常温库的发展历史就会发现，过去十年传统及网络零售消费的飞跃式发展，快速增长的商品储存以及运输业务，直接催生了电商企业以及为其提供服务的第三方物流冷链服务公司的仓储需求，吸引了一批企业（如专业物流地产商，第三方物流企业，房地产商，电商企业等）投资开发高标准仓库。成为高标准仓库规模化，品质化发展的重要导火索。而近期生鲜电商的快速渗透则成为了推动冷链仓储需求增长的又一重要契机。

机遇2：有“利”可图：冷库利润水平高于传统常温高标库

我们知道冷链仓储项目是一个高投入，重资产的物业类型，其单平米的造价成本是常温高标库的2倍左右，然而另一方面，冷库的租金收益却是常温高标库的3倍以上，同时部分高标准冷库的租金里还可以附加部分运营管理费用。

因此相对于传统常温库，冷库的租金更具弹性，增长空间更大。

机遇3：关乎民生基础，冷链物流企业获取土地更具优势

目前一二线城市的仓储用地一地难求，极大的限制了物流仓储行业的长期发展。而冷链仓储行业由于关系民生之基础，并由中央层面主导推动冷链物流行业健康发展，以保障生鲜农产品和食药品消费安全。加之冷库项目通常投资金额较大，对地区经济贡献高于普通仓库，因此冷链开发，投资企业在物流土地获取上拥有更大的协商空间。

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冷链仓配行业启示与展望：深谋远虑，志存高远

3.1. 行业前景展望

：阶段性阵痛不可避免，但终将拨云见日

从短期来看，未来冷链相关技术标准的出台，高标准冷库的普及等，都将带动行业整体投入成本的上升。

这一部分成本将最终传导至消费者，并推升冷链相关产品的市场价格。高力国际预测，成本和价格上涨所引起的市场阵痛难以避免。

短期内可能影响消费者的购买意愿，压缩冷链仓配投资企业和外包运营企业的利润。但由于食品的刚需属性，行业长期发展依然被看好。

长期来看，冷链仓配设施设备的规范标准化发展所带来的成本上涨将随着企业的规模化扩张而被分摊。更高效率的仓配管理运营有望在中长期稀释掉增加的投入成本。

3.2. 业务规划展望：更多增值服务，“软实力”才是未来竞争的硬核

仓储配送是物流行业最基础以及占比最大的业务，但同时也是门槛较低，市场竞争最大的业务。

随着仓配的硬件设施设备逐步成为项目的基础标配，未来将硬件设施将不再是冷链行业的核心竞争力。而更多的软性增值服务，有望成为冷链企业新的利润增长点。

高力国际调研发现，目前市场上已经有部分冷库开发和运营企业为租户提供库存管理，订单采购，客户大数据分析，需求预测等服务。预计未来我们将看到更多的增值服务，如商业检测，加工质检等业务面向市场。而这类高附加值业务能够产生数倍甚至数十倍于普通仓配服务的利润。

3.3. 需求展望：成都食品加工，贸易企业标准化，品质化业务发展未来将进一步刺激冷链仓配需求

作为全国主要的食品加工基地，食品饮料行业（包括川菜调味品、川菜原辅料、液体乳及乳制品、软饮料等）长期以来都是成都五大支柱产业之一，目前已经形成门类齐全的食品产业体系。作为冷链仓储最大的需求行业，我们看到成都无论是在食品生产亦或是需求上都具有全国领先优势。

过去成都的中小食品加工，贸易企业无法承受高标准冷库以及冷藏车成本。然而随着消费水平增长，公众对食品安全问题的关注度提升，愿意为高品质食品的溢价买单，推动了一批食品企业走上标准化，品质化，规模化的升级路。

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与投资者书（成都冷链市场潜在投资者）

物流开发商

•  传统常温仓库项目搭配少量冷库

生鲜电商，生鲜商超在核心二线城市快速渗透，成都的冷库需求也随之稳步增长。但由于市场上分区合理，便于使用的高标准冷库项目较少，许多冷链运营商不得不租赁常温库进行改造。对于传统物流开发商，在传统物流园中配置一定比例的冷库，可以应对未来可预见持续增长的生鲜租户需求。

• 前期建设预留部分面积可转为冷库使用

如果开发商因为缺乏相关经验，或者出于风险控制考量，而对自建冷库保持谨慎。对此高力国际建议物流开发商可以在建设常温库时，可以更稳定电压的电力通道，以及在墙面和地面的建设中预留保温材料冷板空间等（关于冷库标准参数请见报告附录），以便后续使用中的改造需求。

• 规划先行，积极寻求与专业团队合作

对于冷链物流开发商：关注冷链运营企业以及终端用户的仓配需求特征，在冷库规划阶段合理布局。建议寻找专业冷库建设规划团队合作。由于冷库前期的硬件设备选择，和功能分区规划极其重要，将直接影响后期10-20年的运营成本以及收益。因此高力国际建议企业在早期规划阶段引入专业团队意见建议，可以节省大量成本。此外，对于大面积租户进行局部定制建设也不失为一种选择。

冷链运营商

• 与大型开发商合作

由于市场上各仓储项目的标准不一，高力国际建议有仓储需求的冷链运营商积极寻找与大型物流开发商冷库或常温库改造项目的合作。

• 全国范围复制

同时可将成功的租赁，改造或定制案例在异地复制。多地区的深度合作可以帮助运营企业节约选址时间以及租赁成本。

• 拓展服务内容

冷链增值服务，一站式服务是冷链运营企业拓展业务的核心竞争力，如订单采购管理，库存与配送管理，客户数据分析，地区需求预测，产品质量安全控制等附加服务，可以帮助企业成为一站式综合冷链物流外包服务商。

广义投资人

生鲜电商的冷库开发投资具有一定优势。

由于生鲜电商具有超过一般冷链仓储开发商和运营商的独特优势，就是商流。也正是因为生鲜平台电商的仓储物流服务是基于现有的商品交易流通需求而建立的，这样一个先有需求，再建立供应的模式使得生鲜电商在冷库开发投资方面，无论是资金投入，扩张规模和风险控制都具有一定优势。

成都生鲜电商市场规模的快速增长，带来了更多的冷链仓储需求。

而这一情形似曾相识，如果我们回顾成都高标准常温库的发展历史就会发现，过去十年网络零售消费的飞跃式发展，快速增长的商品储存以及运输业务，直接催生了两大电商巨头以及为其提供服务的第三方物流冷链服务公司的仓储需求，吸引了一批企业（如专业物流地产商，第三方物流企业，房地产商，电商企业等）投资开发高标准仓库。成为我国高标准仓库规模化，品质化发展的重要导火索。而近期生鲜电商的快速渗透则成为了推动冷链仓储转型升级的又一重要契机。

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