近日，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流发展规划》（以下简称《规划》），提出完善冷链物流基础设施网络，推动冷链运输技术装备升级，推动冷链物流高质量发展，将打造一批具有较强国际竞争力的综合性龙头企业。

记者从总部位于深圳的中集集团了解到，作为已在冷链装备行业深耕20多年的企业，中集的装备已基本覆盖全冷链物流环节。中集冷链业务主要布局冷链装备制造及冷链物流服务，目前在冷藏箱、冷藏车、移动冷库、医药冷链、水果冷链跨境运输等领域具备竞争优势。

中集集团副总裁黄田化表示:“随着老百姓收入提高，消费升级已是大趋势，由此带来的国内冷链物流市场旺盛。中集目前冷链相关的业务规模已有约百亿，相信政策的加码会推动中集冷链加速度增长，公司将进一步强化战略布局，未来冷链业务前景更值得期待。”

中集移动冷库。

国内冷链市场潜藏着巨大市场机会

冷链行业中，海运冷藏箱是链接全球集装箱易损品流通的关键载体。青岛冷箱是中集一个主要的冷藏集装箱生产基地。

“过去，这种冷藏集装箱主要销往日本、北美、欧洲和澳洲等发达国家。”青岛冷箱总经理粘君来表示，近年来，随着我国城市化和老百姓消费水平的不断提高，老百姓对食品等的冷链需求旺盛，中国冷链市场持续高速增长。

粘君来说:“虽然处于高速发展状态，但冷链物流在我国整个物流产业中的占比仍然不高，与欧美发达国家相比，差距明显。这个差距就是机会，国内冷链市场潜藏着巨大的市场机会。”

中集航空冷箱。

2021年初，中集成功研发了中国第一款航空冷箱，可用于全球范围内长距离的医疗类物品的运输，是移动式冷藏设备的高端部分，中集打破了这方面长期由欧美企业垄断的格局，填补了该领域的国内空白。

粘君来表示，随着《规划》的进一步落地实施，过去以出口为主的冷藏集装箱未来将在国内冷链运输市场中担当重任。

中集冷藏车前三季度销量持续提升

《规划》指出，严格冷藏车市场准入条件，加大标准化车型推广力度，统一车辆等级标识、配置要求，加快推进轻型冷藏车。

对此，中集车辆有关负责人表示，2021年4月，中集车辆敏锐捕捉轻型运输车的厢式化市场发展机遇，凭借模块化的产品设计和拥有自主知识产权的最新一代双模发泡技术，引领合规化轻型运输车厢体上装产品的发展趋势。

中集冷车。

随着中国冷链物流行业标准的完善与制定，中国冷藏厢式运输车向轻量化、合规化、标准化、绿色化发展。凭借可靠的产品品质，中集冷藏车在中国市场的冷链物流运输、冷藏生鲜配送等货物运输场景中被客户广泛应用。

2021年上半年，中集车辆旗下工厂总共生产和交付了3294 台/套各类冷藏厢式车厢体，同比增长40.5%。

2021年7月，中集车辆登陆A股创业板。中集车辆相关负责人表示，本次上市的部分募集资金将继续着力于冷藏车新一代产品设计与先进制造技术的研发与突破，包括冷藏车模块化设计研究，开式发泡工艺研发，蒙皮自动成型技术研发，型材自动化粘接技术研发，高效合厢工艺突破等。公司前三季度冷藏厢式车厢体销量持续提升。

中集冷库助力中国冷链物流模式变革

《规划》中提到移动冷库9次，提到预冷8次，对移动冷库、预冷设施的两个应用场景“最先一公里”和“最后一公里”进行了详细规划和发展要求。

中集冷链总经理助理马德新表示，2017年以来，中集一直在开展“两个一公里”移动冷库、预冷设备的产品研发和应用场景的拓展。

在产品创新和产品研发方面，中集冷链通过把集装箱制造技术和生鲜产品制冷技术进行完美结合，研发出了单体移动冷库、组合式移动冷库、预冷箱、速冻箱等产品品类，可以满足“两个一公里”产品的需求。

在应用场景拓展方面，无论是在“最后一公里”开展的社区团购的前置仓，还是在广东省、山东省、河南省等农业大省开展的“最先一公里”利用移动冷库、田头小站和预冷设备开展荔枝、龙须菜、樱桃、猕猴桃、酥梨的预冷和冷藏实践，中集移动冷库为农产品保鲜、农民增收、乡村振兴做出了积极贡献，完全契合“十四五”冷链物流发展规划的总体要求。

据悉，中集研制的移动冷库可多箱组合、易拆卸，与传统土建冷库相比，具有综合成本低、投产周期短、使用灵活方便、可拆装搬运、可回收再利用等多种比较优势，迅速得到市场的认可和接受。

马德新表示，《规划》是移动冷库行业的东风，中集冷库将以此为契机，继续深耕“两个一公里”的冷链市场，不断创新和优化产品，做好客户服务，不断拓展移动冷库的应用场景和市场，持续做大做强，为中国冷链物流发展贡献中集方案和中集力量。

整合优势资源，中集冷链加速前行

记者了解到，除了冷藏集装箱、冷藏车和移动冷库，中集还利用自身已积累的冷链装备技术和信息化技术，积极向医药冷链和生鲜冷链等领域拓展，并取得丰硕的成果。

中集冷云。

中集旗下中集冷云公司重点为顺丰、京东、苏宁等国内快递物流、电商巨头提供“最后一公里”配送所需要的小型保温箱、冰包、冰排和智能化监控设备等小型冷链物流装备。

中集冷云自主研发的医药保温箱采用了一种发泡成型的独特生产工艺配合相变冰排技术，可以满足多种温度区间需求，包括2至8摄氏度、15至25摄氏度、-15至-25摄氏度等疫苗的温度运输需求，先后为国内六大新冠疫苗生产企业提供冷链运输服务，包括冷链包装设计、装箱、内陆运输、机场报关、机场操作等一站式服务。

中集小飞鱼积极布局生鲜出口业务。

在生鲜冷链方面，中集物流旗下中集小飞鱼已为多家大型进口果蔬商及进口电商平台提供东南亚进口冷链业务，同时积极布局生鲜出口业务，覆盖多样化产品服务体系，结合集团装备优势，积极研发生鲜品种特种冷箱，进一步降低生鲜在运输途中的损耗，更加节能环保，跨境生鲜运输多式联运业务收入再创新高。

中集集团战略发展部总经理助理兼冷链业务发展中心主任彭辉表示:“《规划》的发布意味着在国家的高度重视和政策推动下，整个冷链物流行业将越来越规范，而行业越规范，中集就越有优势。”

据彭辉介绍，当下，中集正积极整合旗下各业务板块优势资源，加强战略布局，希望通过领先的全冷链物流装备解决方案以及未来的运营服务，补齐行业短板，为整个行业的健康有序发展贡献更多力量。

冷链赛道火热，为何冷库还租不出去？

核心导读：

1）疫情后，冷链赛道变得火热起来，但进入2022年，冷库却租不出去了；

2）主要原因有两点：一是疫情下餐饮业受打击较大，生鲜电商赛道各玩家仍没有找到最终盈利模式，开始收缩亏损严重区域；二是冷链风口下，一些冷库玩家盲目投资扩建，导致资源错配；

3）冷库建设和运营都需要提前做好规划，了解真实客户需求，注重仓库运营，不盲目跟从。

来源 | 运联智库（ID：tucmedia）

作者 | 运联研究院 丁琦

编辑 | 小L

最近，运联研究院接到一些冷库运营商的电话，询问是否有冷链企业需要租仓库，怎么才能把冷库租出去；甚至有投资人问，冷库为什么空置率变得那么高了。

今天的文章，我们就来分析冷链这两年如此火热，为何冷库却闲置下来了。

冷链“不冷”，冷库“冷”

1.1  疫情后，冷链赛道火热

近两年，新冠疫情反复，消费者对于食品安全更加重视。尤其是大家对于冷冻食品的防疫安全，关注度明显提升。疫情下，到店消费受到限制，线上生鲜电商得到高速发展，冷链物流需求明显增加。

2021年底，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流发展规划》。规划提出，到2025年，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络，带动提升冷链物流规模化、集约化、组织化、网络化运行水平。

这是我国第一份关于冷链物流领域的“五年规划”，可见国家对于冷链物流的重视。同时，这也预示着，新发展格局下，国家将以更大力度推动冷链物流发展。这让更多玩家看到了冷链市场的机会，越来越多玩家入局。

（“四横四纵”国家冷链物流骨干通道网络布局示意图）

“十四五”规划后，全国各地冷链政策频出，为冷链企业“开绿灯”。同时，冷链产业上下游企业如凯雪冷链、恒冰物流均已启动IPO；乐禾食品、鲜生活等餐饮B2B平台也获得巨额融资；中通冷链、瑞云冷链等冷链零担网络也得到了快速发展布局，冷链赛道变得火热。

1.2  冷库迎来退租潮？

往年，夏季都是一年中冷库出租率较高的时期，甚至是“一库难求”。但进入2022年以来，各区域核心城市如天津、南京、武汉等都出现客户退租、仓库租不出去的情况。

有些冷库开发商或运营商为了减少空仓率、快速出租，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等优惠措施，但租不出去。冷库突然变“冷”了。

冷库为什么租不出去了？

疫情之下，冷链需求增长迅速，但为何总体看下来，冷链仓储市场表现却并不理想？

2.1  疫情下餐饮业受挫，生鲜电商也在收缩

春节后，全国主要大城市都出现了疫情反复的情况。疫情防控下，居民消费者只能通过线上购买生活物资，无法到店消费，餐饮门店收入受到断崖式下滑。

与之对应的生鲜供应商，也受到极大的挑战。生鲜没有了销路，资金链就紧张，大量的供应商被迫破产或转型。这种情况下，冷库只能退租。

生鲜电商赛道中，大部分玩家也为了继续生存而开始收缩区域。

自国家发布“九不得”以来，社区团购的发展受到抑制，中小玩家纷纷退场。剩下的四强选手——美团优选、多多买菜、淘菜菜、兴盛优选，也纷纷关闭亏损严重的非目标核心城市。作为仓店一体的新零售生鲜电商代表，盒马的部分自建物流基地、供应链园区已对外开放，对外招租，说明其之前高估了未来业务量，预期并不理想。

餐饮B2B平台的美菜、快驴等，也由于持续没有找到盈利模式，开始全国收缩区域，由原全自营转为平台模式，降低自身运营成本风险；生鲜前置仓上市玩家叮咚买菜、每日优鲜也在撤城“断臂求生”，以求亏损更少，在财报上数据更“好看”。（点击查阅相关文章《【深度】每日优鲜退市，叮咚买菜撤城，生鲜前置仓“已死”？》）

2.2 资源错配下，忽略风口，盲目扩张

首先，有些冷库开发商和运营商只关注到冷库总需求旺盛，而忽略需求的区域性特征。物流设施需求是有区域特性的，这决定了资源配备也需要差异化。由于多数玩家缺乏开发运营经验，跟风投资，项目选址不合理，产品与市场需求不匹配。

比如，有玩家只考虑一线城市冷库供不应求，所以在周边大量拿地开发以承接外溢需求。但是，有些城市，只是单纯中转仓储，内需并不强。如天津市多以进口冻品为主，冷库多是仓储集散型为主，在此扩建略显鸡肋，最终导致天津冷库市场目前供大于求。

其次，这种非根本性需求更改（如供应链模型改变），所形成的需求增长存在周期风险。即因一波短期的红利，而大量投入资源；一旦风口过去，再加上供给本身存在时滞，最终供给远远大于长期需求，租金下行压力必然会加剧。 

如今，随着线上触点集中，流量成本提高，线下转线上的趋势已经开始淡化。且头部生鲜电商自建仓能力提升，外协仓需求有进一步下降的可能，同时“十四五规划”下各区域建立更多的冷库基础设施，预计冷库空置率会进一步上涨。

找准目标客户，拒绝盲从

3.1  投资基建前做好咨询

投资或建造一座冷库前，需要确定市场定位，所以做好咨询非常关键。

首先是冷库的位置选择，需要考虑到仓库的地理位置如何、周围交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流运输是否方便，以及电力、场地要求等是否符合该冷库的投资建设要求。

其次是考虑周边的产业类型，是否与冷库的需求相协同。该城市内的冷链供应链如何，主要是哪些客户，分别需要什么样的冷库，是高标库还是平仓，是冷冻占比大还是冷藏占比大；目前市场上的冷链企业的冷库需求，未来该区域内潜在的市场需求；以及目前的客户类型，未来客户的变化情况等等。

3.2 从需求出发，注重行业细分

因为传统物流地产纳税能力弱，政府对物流用地的用途细分也有要求，普通的仓储基本拿不了地。冷链物流、医药等新物流体系，由于技术含量较高，前期基建投资也能满足投强要求，同时满足国家“十四五”冷链规划要求，因此是重点招引对象。

冷库的建造，最主要的就是要考虑到客户的需求。以温度为例，不同的产品，要求的存储温度几乎都不相同。按照冷库存储产品要求温度的不同，可以将冷库分以下6类：恒温库、保鲜库、冷藏库、冷冻库、速冻库以及超低温库。

所以建造或者改造冷库时，需要考虑能否匹配客户的需求：比如，客户需要哪个温控区间的冷库，需要多大的冷库，冷库的仓型是否匹配客户的业务类型等等。只有了解到该冷库覆盖周边城市所需要的各温度区间的冷链食品，合理分配冷库细分类型，才能更满足客户需求。

3.3  注重运营内涵，拒绝从众

过去10年来，经济资源向一些发达区域聚集的趋势越来越明显。这时，一些玩家看到冷链的发展机会后，没有实际了解客户需求，拿到地后就投资建冷库。这种机会主义，不利于玩家建设自身竞争壁垒，一旦红利周期性与供给时滞性之间的矛盾激化，必然无力抵抗租金和出租率持续下行的压力。

只用房地产的思维来运营和投资冷库，是非常不理智的行为。没有运营内涵，没有意向去重点培育项目所需的团队，最后租金难以覆盖成本，只能草草收场，面临仓库无法租出去的境地。这意味着，需要更多关注基建的运营内涵，才能在较长的周期里保有竞争力。

对于冷库赛道本身来说，金融工具逐渐完善、营商环境逐渐优化的当下，更有利于行业的快速发展和迭代，赛道的长期价值有待凸显。对于玩家来说，有运营实力、有经验团队、有创新能力的玩家，才能够实现弯道超车，甚至保持长青。

   

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