新冠疫情发生后，消费者对品质商品具有更高需求，加上生鲜电商的蓬勃发展，都为冷链物流市场提供了发展机遇。

冷链仓储物流竞争格局

目前中国冷库的地理分布不均，大部分主要集中在发达的华东沿海，而华中地区、西南地区以及西北部相对稀缺。

随着社会投资主体的大规模参与，近年来冷链仓储物流的发展极其迅猛。根据物联云仓数据，2020年上半年全国冷库仓储的总存量已超过952万平方米，这一规模虽然仅占物流仓储总量的5.5%，但较2019年底规模大幅增长45.9%。

另外根据中物联冷链委及链库网数据，2021上半年全国冷库求租面积超过86.6万平方米，同比增长41.46%，从侧面印证了市场对于冷链仓储物流的激增需求。

对于一线城市，特别是北上广深地区，冷库需求与日俱增而存量有限，出现供不应求的局面。由于新建冷库成本高、周期长，且租金水平远远高于常温库，促使部分高标仓库被改建为冷库。同时，电商巨头开始着手自建冷库与前置仓网络，阶段性会影响部分外溢需求流向第三方冷链物流平台。

总的来说，随着中国冷库市场对仓储空间的需求越来越大，整体冷链物流市场持续升温，随着更多的投资者、开发商和运营商进入赛道，填补供给端空缺，冷库市场的未来充满了机遇与挑战。

冷链仓储物流价值评估路径

从技术角度出发，如何估算冷库的公允市场价值？我们可以分别从成本与收益两个路径和角度来衡量。

房地成本

对于一线城市，特别是一手仓储用地极度稀缺的城市，土地成本相对较高。另外，近年来钢材价格的增长以及冷库对建筑物的保温要求也影响着房屋的建造成本。为了平衡“面粉”与“面包”的关系，热门区域新建冷库的租金也会相对较高。

设备成本

制冷设备价格高昂，占据了冷库建造成本的一大部分，且不同产品的储存往往对应不同温度与控温技术，多数情况下需要核实设备成本，来帮助判断冷库建成后的租金水平。

运营净收入

运营净收入的预测主要基于不同的运营模式。整租运营模式通常会签订长期租赁合同，保证出租率与现金流的相对稳定，而这一运营模式下的冷库通常为定制物业，租赁风险相对较高；散租运营模式通常能签订更高的租金单价，但较短的租赁期会对出租率与未来现金流带来不确定性。另外，对于持有、运营均为同一主体的冷库，电费支出需要重点关注。

收益回报

根据戴德梁行研究，2021年物流仓储类资产买卖双方预期的资本化率范围在4.9%-6.0%。冷库作为物流仓储类资产中成本投入与运营难度最大的类型，相比高标仓库，其收益回报也相对更高。另外，随着基础设施REITs首批正式鸣锣上市，普洛斯物流资产包以及高速公路等基础设施资产，成为了普通投资者可以参与配置的高回报投资产品。

“戴”您一起投资冷链仓储物流

未来冷链仓储物流会配合和服务更多高附加值产业、更多实体企业，成为经济转型升级的重要基础。如果您是对冷链仓储物流感兴趣的投资者，戴德梁行估价及顾问服务团队将通过城市细分市场分析、物业估值、股权评估、财税尽调、资产包证券化、冷链平台IPO及公募REITs等一系列服务，助您实现投资收益最大化。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理 陈家辉

“随着国内经济快速发展，人们追求生活品质，对生鲜食品尤其注重，为冷链物流带来发展黄金期。加上过去几年的疫情关系，促使国内食品行业更重视食品质量和安全问题，而冷库作为重要的一环基础设施，正逐渐受到市场关注。

鉴于冷库的交付标准较其他物流仓库复杂，经营方式也更为多样。因此，不管是对于开发者、运营者还是投资者，专业的冷库价值评估都尤为重要。此外，去年11月国务院印发“十四五”冷链物流发展规划，提出冷链物流设备迈向数字化、标准化、绿色化，加快减排降耗和低碳转型步伐，为冷链物流业的可持续发展迎来契机。”

戴德梁行华东区估价及顾问服务部主管、高级董事 顾悦如

“越来越多的专业投资机构、建设方与运营方已将目光聚焦至冷库赛道，戴德梁行估价与顾问服务团队近年来参与了大量的收并购案子，积累了丰富的为国内外冷库开发商与地产投资基金的服务经验，不仅能够通过冷库价值评估、租金评估、股权评估、财务尽调、税务筹划、ESG等服务解决客户在投资和运营阶段的需要，还能够提供冷链资产在IPO、公募REITs、CMBS等资产证券化等资产或股权退出阶段的全方位专业服务。”

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