中国冷库投资运营分析 ——基础设施系列研究之冷库篇

时间：2023-09-23 12:20:39来源：admin01栏目：冷链新闻阅读：

冷库运营MILITARY TRAINING

基础设施系列研究之冷库篇

中国冷库投资运营分析

分销产品的场地，冷库基础设施已经成为物流新基建的重要内核。除了冷库交易市场热度不减之外，冷库建设也非常火爆。万纬、美库、亚冷等物流地产和仓储企业不断加速在全国的冷库网络布局，相继在全国范围内拿地建设、改建高标仓冷库。相比普通高标仓，冷库投资和建造更为复杂，管理和运营更精细化，收入更多元，对投资者而言其前期项目投入更大。同时，不同类型的冷库其可投资性也大相径庭，从投资角度出发，功能型冷库（如配送型冷库和分拨型冷库等）承担存储、分拨、配送和加工等功能，相比存储型冷库更具通用性，可投资性更强。

一、消费需求和政策鼓励双重驱动冷库等冷链基础设施建设

1.1 需求分析：电商、餐饮、医药是冷链物流金字塔顶端

冷链物流也处于中高速发展阶段：过去五年冷链物流复合增长率为 12.5%，预计至2025年冷链物流行业规模可达5500亿元人民币，其中冷链运输占比40%，冷库仓储服务占比 30%。

最近 5 年冷链物流行业规模（亿元）及增速

冷库受到消费需求和政策鼓励双重驱动，从建造标准和业务属性来看，冷库为高标仓服务的一个业务分支：1）层高、消防、信息化管理标准等方面与高标仓相似，且由于建造成本高，对货量和产能利用率的要求更高；2）从冷库的服务对象看，冷链物流下游需求以食品和医药为主，食品冷链占比接近 90%，是冷链物流最主要的应用；医药冷链占比 10%。食品冷链又可细分为工业品和农产品，其中工业品包括餐饮连锁制品、乳制品、快消品等，而农产品包括肉类、水产、蔬菜、瓜果等。随着生鲜、乳制品、预制食品电商渗透率逐渐提升，对冷库存储、分拨、配送和加工的需求也逐步提升。医药冷链和食品冷链服务有非常大的区别：医药冷链行业

1.2 冷库的主要类型：功能型冷库更受投资追捧

按冷库温区分布主要分为冷冻库（-18℃以下）、冷藏库（0-10℃）、恒温库。冷冻库比占比高达 70%，是冷库的主要温区，主要用于存储冷冻食品；冷藏库占比约 25%，主要用于存储生鲜及短保物品；部分冷库根据业务需要设计了恒温区和其他温区，用于存放特定物品。

从冷库使用功能来看，主要分为功能型冷库、市场型冷库、产地型冷库、生产型冷库等，其中功能型冷库更具备投资价值。（1）功能型冷库：占比47%；主要承担存储、分拨、配送和加工等功能；主要分布于全国物流枢纽、主要物流节点和消费地城市；（2）市场型冷库：占比 13%；服务于农产品交易市场内的商户，为交易市场提供配套存储服务；主要分布于农产品产业聚集城市。（3）产地型冷库：占比 12%；服务于特定品类的上游产地客户，在产地提供“最先一公里”的存储、预冷等服务；主要分布于特色农产品的产地区及周边。（4）生产型冷库：占比 12%；服务于农产品生产及加工企业，为生产及加工企业的原料、成品提供配套存储服务；主要靠近大型农产品生产及加工工厂附近。从产业需求和物流节点的上中下游来看，可分为产地型冷库、分拨型冷库、市场型冷库和配送型冷库。处于产业链位置不同的冷库，其功能和合适的区位也因库而异，以下是几种冷库的大小、区位特点和覆盖半径的情况梳理：（1）产地型冷库主要位于原产地城市或港口城市，主要用于存储，面积从 3000-5 万平方米不等；（2）分拨型冷库主要位于交通枢纽城市，功能是储存和区域调拨，部分分拨型冷库具备综合加工功能，面积位 2-5 万平方米；（3）市场型冷库位置以贴近市场为佳，主要分布在一线城市郊区及二线农产品生产地市中心，用于存储、展示及交易，以 5-10 万平方米为主；（4）配送型冷库则布局在全国主要消费地城市，用于存储、越库操作、分拣配送等，一般城市配送仓面积在 3 万平方米以内，前置仓面积在 500 至数千平方米左右。

1.3我国冷库供应分布：华东地区占比近四成

从中国存量冷库分布的地理位置来看，冷库基础设施分布并不均衡：冷库主要集中在华东、华中、华北和华南四大区域，并且华东地区占比近四成。港口冷链物流设施集中在华东、华南、华北几大重要港口，港口城市冷链物流基地也稳定运营。主要港口陆续建设海港冷链物流中心，实现货品到港，快速检验，保障冷链不断链，有效弥补我国港口冷链物流的短板。

二、冷库投资的关键要素：城市、需求、交通、通用性

2.1 冷库投资的关键要素

冷库是冷链物流的底盘，冷库投资也持续升温，具有位置优越和建造品质优势的高标准冷库会受到市场和客户的青睐。

冷库投资的布局需要重点把握三个原则：1）跟随城市发展；2）跟随物流节点；3）跟随用户需求。这三个原则又可进一步分拆成以下要素：

（1）选择消费旺盛、物流节点、特色产地型城市；（2）选择靠近市区、高速和主干道的区位；（3）体量规模与所属地特征以及潜在客群的需求相匹配；（4）建造和功能设计应具备一定通用性和扩展性；（5）设施设备应具备自动化的应用；（6）应具备信息化的订单、仓储、运输、结算管理系统。

2.2冷库投资建造成本和运营成本分析

相比高标仓，冷库建造成本和运营成本更高，在同等面积及构造下，冷库总成本是干仓的 2-2.5 倍。建造阶段，冷库相比普通高标仓（下简称“干仓”）：1）每平米建安成本更贵：冷库单平米投资额较普通干仓高 2000 元以上；“干改冷”较直接投资冷库的成本还要贵 50%；2）制冷成本高：与冷库建造成本基本接近；3）建造周期更长：中等体量的冷库建造周期为 1-1.5 年，较干仓多 3-6 个月。运营阶段，冷库相比干仓运营成本更高，包括设备购置、设备维保、水电费、人工操作成本（可能存在一些包装或加工环节）、IT 和物联网系统搭建与维护等。从成本结构来看，最主要的运营成本是电费和人工，分别占成本结构的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折旧分别占成本比例的 8%、7%。

2.3 冷库租赁的毛利盈亏平衡测算

在《冷链物流产业链全景分析——基础设施系列研究之冷链篇》报告中，我们曾对部分国家骨干冷链物流基地和财政部关于冷链专项债的投资额进行了相关梳理，结论是冷库的单位建造投资成本高达 5000 元/平米。按照自建冷库经营成本折旧和修理费的占比结构，可以推导出冷库的日均运营成本在 2.9 元/平米/天。根据不同的租金水平假设，我们测算出不同出租率情况下的冷库租赁毛利盈亏情况：当冷库日租金在 3.4 元/平米时，保本出租率在 90%；当日租金在 3.0 元/平米时，出租率在 100%才能实现毛利盈利当出租率小于 90%，则需要提升租金水平才能实现盈亏平衡。但实际情况却很可能因位置不佳、整体设计与需求不相符、租金过高挤出客户、货量不足等因素，导致冷库无法实现盈利。图2 中国冷链物流行业市场规模及预测（亿元）

冷库发展中面临的短板

冷链基础设施主要集中在沿海地带和一线发达城市；然而，承担了全国大部分生鲜农产品批发交易的中西部地区却冷链资源匮乏，发展相对滞后。一是城市人均冷库容量偏小，低于发达国家水平。冷库建设规模仍有较大的成长空间，人均冷链资源水平还有待改善（图3）。图3 2018年各国城市人均冷库容量（立方米）从产业链布局看，配套设施少、信息化水平低或引发“断链”风险初级农产品冷链运输率相对发达国家而言一直偏低，发达国家已经达到80%-90%之间的水平，而我国果蔬、肉类、水产品冷藏运输率分别仅有15％、57％、69％（图6）。三是“断链”时有发生。在我国，冷链断链所导致的农产品腐损率是发达国家的1~2倍（图7）。据估算，我国每年因冷链“断链”造成约1200万吨水果、1.3亿吨蔬菜的浪费，经济损失超千亿元，加大了粮食安全的风险。四是信息化支撑力度偏弱。目前，冷链物流信息化程度较低，从产地到消费者无法及时获取到匹配的链条信息，导致产需不对等图6 中国与发达国家冷链运输率比较（%）图7 我国农产品腐损率与发达国家相比（%）从冷链企业竞争力看，市场集中度不高，存在“小而散、缺专人、缺资金”等问题

中国冷链物流产业起步晚，冷链企业普遍“小而散、缺专人、缺资金”，冷链企业中大型企业较少，多为中小型企业，市场竞争力较弱。企业工商注册数据显示，我国现存续的冷链企业中中小型企业数量占比高达99.28%（图8），冷链物流行业仍面临散、小、杂的特点。三是冷链专业人才供需缺口巨大，创新研发乏力。目前全国开设“冷链物流技术与管理专业”的院校仅有10所，大数据分析显示，2019—2020年，以上10所高校冷链毕业生人数与前十强冷链物流企业冷链岗位招聘量的供需比为1:4， 68.97%的企业反映难以招聘到合适的冷链物流人才，具备全链设计能力的专业人才更是严重匮乏，冷链相关领域的创新活力呈现回落趋势。

图8 现存续冷链企业的规模分布占比（%）图9 冷链专利占比情况（%）从行业监管看，“标准不统一、各自为政、监管真空”并存尽管规范冷链物流发展已引起有关部门的高度重视，但部门之间缺乏顶层设计，未能形成“全链条”监管体系。一是未能形成统一标准。以活水产品的冷链运输为例，多个部门出台了管理标准，包括《活水产品运输技术规范》《活鱼运输技术规范》等五项，导致相关企业在操作中需参考多项标准来应付不同部门的执法检查活动，常感疲于输过程中变质、失效的几率。

三、冷库投资者分析

常见的冷库投资的参与者包括：1）政府主导投资（国家骨干冷链物流基地，肉类储备库等）；2）物流服务业（港口、物流服务商）；3）物流不动产开发运营商；4）专业投资机构；5）下游使用者（商业零售、食品生产、农批市场）等。其中，国家骨干冷链物流基地、优质的物流不动产开发商及专业投资机构在冷库领域投资活动最为活跃；此外，第三方物流服务商为了业务发展，对冷库建设投资也有较高的诉求。使用者自建冷库（如农批市场、商贸零售及食品生产）则需要根据城市发展、冷库区位和供需关系等具体情况判断项目的盈利能力。

3.2 港口冷库设施的发展和分布情况

据不完全统计，我国港口冷库总库容量约327.35万吨，其中海港占比55%约为180万吨，为主要港口冷库集中地。港口冷库作为冷链食品进出口的枢纽，依托区位优势，有稳定的市场空间。港口冷库主要业务相对比较单一，以进口食品查验、仓储服务、通关通检服务等为主。未来，冷链食品存储加工一体化和腹地功能延伸是港口冷库的发展新趋势。冷链食品进口以肉类和冰鲜水产品为主。肉类冷库分布港口中，海港占比63%，其中山东局和天津据占比超 20%，天津港和青岛港为主要肉类进口口岸。水产品进口主要集中于海港（40%）和空港（35%），海港中福建局占比 66%，为水产类最主要的进口港口。

3.3 物流不动产开发商

由于冷库基础设施是冷链业务的底盘，具有位置和品质优势的冷库必然会受到市场和客户的青睐。物流不动产背景的企业，可凭借拿地能力强、土地储备丰富且规模庞大等优势，加上强大的资金能力支持，在冷库新格局的竞争中占据独特优势，万纬物流、亚冷、美库、易商、普洛斯等是这一背景类型企业的主要代表。这类企业业务模式以冷库租赁为主，收入结构主要以租金为主，类似于物流不动产房东模式的收入模式。本节探讨了万纬物流、亚冷和美库的资金来源、投资城市偏好和区位交通情况。（1）在投资资金来源方面引入国际专业投资机构：万纬物流引入 GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者，现已布局冷链仓储面积 138 万平米成为行业第一；美库获得麦格理基础设施及有形资产、BGO Strategic Partner、贝莱德实物资产投资基金的投资。

（2）在城市布局方面从一线城市向其他特色城市扩张：万纬、亚冷和美库前期主要聚焦于华东、华北和华南三个核心经济带，并逐步向其他特色经济城市扩张。如万纬向济南、宁波、南昌、西安扩张；亚冷南京、重庆和西安冷库正在建设；未来还将开仓城市包括大理、合肥、深圳、东莞、福州、厦门、南宁、北海；美库除北京、上海外，还逐步在无锡、太仓、澄迈和成都进行布局。

（3）在区位交通方面位置便利：万纬收购的太古冷链冷库距市中心平均距离为43 公里，美库冷库距市中心平均 29 公里，而亚冷冷库位置距离市区平均仅 26 公里；三者冷库所在地址皆临近大型物流枢纽及关键节点，区位交通便利。关闭观看更多更多正在加载正在加载退出全屏

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3.3.2 亚冷国际

2014 年成立以来，经过多年发展，北京亚冷国际供应链管理有限公司现已将业务版图拓展至冷库建设、冷库租赁、冷链地产全领域，是 2020 年中国冷链物流企业百强名单第 30 位，并成为北京发改委战略扶持企业。亚冷服务模式主要为租赁、冷库托管和冷库定制，并成为京东、顺丰、沃尔玛、苏宁、蜀海、每日优鲜等国内外大型商超、电商、物流企业的战略合作伙伴。

3.3.3 美库集团

美库致力于为食品工业提供高效的园区运营体系以及高标准的冷链基础设施，是中国规模较大的冷链基础设施服务商，也是 GCCA（全球冷链物流联盟）成员之一。美库 2015 年进入中国，收购了西安、昆山和嘉兴项目。2018 年，美库获得麦格理基础设施及有形资产的投资，成为中国冷链领域最早由机构资本支持的平台；美库于西安、昆山、嘉兴、南通、海门、惠州项目落地，并随即进入成都于南京。2020 年美库与六膳门合作，在昆山建立了美库第一个中央厨房，与盒马等知名电商达成合作，同年投资无锡、太仓、惠州及海南项目。2021 年，美库先后获 BGO Strategic Partner、贝莱德实物资产投资美库机会基金一期及二期，并与美库合资开发美库上海青浦及北京项目。

3.4 投资机构对冷库投资热度不减

国家政策和消费拉动双轮推动冷链物流景气如黑石收购富力地产大湾区物流产业园（其中含 8 万吨冷库项目）；汉斯收购位于东莞的冷链仓库项目；方源资本受让荣庆物流股权等。

3.4.1 黑石集团

黑石集团是全球最大的另类投资管理公司，2021 年末管理资产总额（AUM）已达到 8809 亿美元，同比增长 42%。旗下四大资产管理部门为地产投资、私募股权投资、信贷和对冲基金解决方案部门，AUM 分别为 2795、2615、2586、813亿美元，所占比例分别为 32%、30%、29%、9%。

3.4.2 华平投资

华平投资是全球领先的私募股权投资机构，专注于成长型投资，在中国设有北京、上海和香港分公司。目前华平投资在全球管理逾 800 亿美元资产，聚焦医疗健康、工业科技、大消费、科技、金融服务和地产六大领域。自 1994 年进入亚洲以来，华平已对超过 170 家中国和东南亚的优秀企业累计投资逾 180 亿美元。ESR是由新经济驱动的亚太区最大的不动产管理公司，也是全球第三大上市地产投资管理公司，资产管理规模达 1400 亿美元。ESR 致力于打造全面一体化的开发及投资管理平台，其足迹遍布亚太区主要市场，包括中国、日本、韩国、澳洲、新加坡、印度、新西兰和东南亚，同时还在不断扩大其在欧洲及美国的业务范围。ESR 通过旗下私募基金业务，提供全面的不动产投资方案及新经济地产开发机会，帮助投资机构及客户把握亚太区最重要的长期趋势。2022 年 1 月，ESR 宣布成功完成收购亚腾集团（ARA）。京东产发是京东集团旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子集团，为全行业合作伙伴提供现代化高标准仓库、一体化智能产业园、数据中心等综合解决方案。2021 年，京东物流与中国供销农产品批发市场控股有限公司于 10 月 21 日达成战略合作，双方将在农产品冷链仓储运输、农批基础设施改造升级、创新供应链服务、供应链人才队伍建设四大维度深化合作，建设进口冻品、农产品智慧供应链平台，并开展冷链仓储的运营管理。截至 2021 年 6 月 30 日，京东物流运营超过 100 个针对生鲜、冷冻和冷藏食品的温控冷链仓库，运营面积超过 60 万平方米。东久新宜集团是中国领先的新经济基础设施投资者及服务运营商，旨在推动以新经济为核心的实体经济发展，协同各领域优势资源，为中国新经济提供全方位一体化的基础设施运营服务与解决方案，助力中国经济的产业转型和科技创新。集团的业务聚焦于中国核心经济圈带，提供智慧物流与冷链、工业及生物医药园区、城市更新及数据科技，致力于为新经济产业客户、投资者及社会持续地创造价值。

3.5 第三方冷链物流服务商

冷链物流服务市场规模近 4000 亿，但格局非常分散（CR100 仅为 18.13%）。

与物流不动产为背景的冷库投资方不同，综合型冷链服务企业能够为客户提供冷链干支线运输、低温仓储、城市配送等全方面的冷链物流服务，冷库仓储服务是其综合物流服务中的一项重要业务组成。我们在《冷链物流产业链全景分析——基础设施系列研究之冷链篇》中对第三方冷链物流服务商的龙头企业进行了详细介绍，代表的领先企业有顺丰冷运、京东物流、荣庆物流、中外运等。

第三方冷链物流适合缺乏大规模投资自建物流能力的中小规模电商。早期生鲜电商多采用自建冷链物流保证服务质量，但生鲜电商目前正处于扩展业务版图的早期阶段，自建物流投资未必能始终跟上，因此成本低、社会化程度高的第三方物流若能保障服务质量，成功树立品牌，将得到更多生鲜电商的青睐。以电商为主体的生鲜食品配送、自提业务，虽然面临着单客消费低、生鲜商品标准化低（品质、重量）等问题，但对于城市工作生活节奏快的白领阶层有较大吸引力，将带动着冷链物流设备的发展，尤其以运输及配送环节的冷链设备厂商。食品配送对时效性和品质的要求越来越高，而由分销网点向消费者配送的最后一公里还处于蓝海市场阶段，以轻型冷藏设备、生鲜自提设备为代表的冷链终端，是解决需求多样化、配送个性化、食品品质保证的最后一道环节。

冷链物流发展趋势有哪些？

冷链物流粗放，未安装定位设备，仓储、运输、订单等管理环节信息化系统缺失，因此冷链的信息化、智能化是实现食品的溯源追踪、落实食品的安全责任的有效手段，有望促进冷链企业设备的升级改造。终端消费者已经开始逐步意识到冷链物流是食品安全保障的重要环节，对更为安全的食品的价格溢价和购买意愿不断上升，而信息化覆盖、智能化控制正是实现这一需求的必要手段。此外，政府监管检查措施也更为严格，尤其是加大了对食品生产、流通环节的监管检查力度。智能化、信息化是增进盈利能力的手段，能提升整体流通性冷库利用效率，降低单位货物能耗水平，有助于经营者分析冷库库存情况和冷库利用周转率，为管理精细化做铺垫；有助于冷链企业从仅仅提供运输、储藏等低附加值功能服务，向提供信息、管理甚至咨询服务延伸，提升整体服务价值。

冷链服务业务联系电话：19937817614