《2022年冷库租赁市场情况分析报告》2023中国冷库行业市场概况分析：国内冷库容量逐年增长

时间：2023-08-30 17:15:52来源：admin01栏目：冷链新闻阅读：

01：《2022年冷库租赁市场情况分析报告》

02：冷库视界发布：2022中国高标冷库市场投资分析报告

03: 中国冷链仓储行业现状深度研究与投资前景分析报告

04: 2023中国冷库行业市场概况分析：国内冷库容量逐年增长

链库联合中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会联合发布《2022年冷库租赁市场情况分析报告》，数据来源链库大数据中心及对冷链行业200+企业进行市场调研，报告由以下四部分组成：

一、2022年冷链仓储政策汇总

二、2022年冷库供需数据分析

三、冷库市场行业变化及趋势

四、2022年冷链仓储大事盘点

冷库视界发布：2022中国高标冷库市场投资分析报告

据冷库视界测算，截至2021年底，中国冷库纯仓储租赁需求规模约为794亿元，其中，高标冷库的纯仓储租赁需求规模约为165亿元，约1400万平方米。从2022年～2025年，冷库仓储租赁需求的CAGR约9%，而高标冷库的CAGR预计在18%左右。

为保证报告的逻辑、故事线、数据、结论与洞察具有较高的行业参考价值，冷库视界向行业头部的冷库投资方、开发商、冷库租赁方做了多轮陈述与校准后选择发布。

本次报告有以下几大看点：

1. 冷库市场前景广阔

2. 高标冷库是投资热点

3. 长三角和大湾区市场火热

4.“大房东+自运营”经营模式的开发商更具投资价值

冷库市场前景广阔

随着我国经济稳定发展，城镇化进程稳步推进，居民消费水平逐年提高，居民饮食结构的不断升级，促使生鲜类食品的消费量逐年增加，从而推动我国冷库需求增长。

2021年底，国务院印发《“十四五”冷链物流发展规划》，明确冷链物流的战略地位，统筹打造三级节点。多部门多政策的持续加码，从降低物流成本、融资成本、税费成本等方面大力支持，冷库行业处于黄金机遇期。

经冷库视界需求模型测算，2021年我国冷库租赁需求规模达到794亿元人民币，且接下来4年预计将以9%的复合增长率持续增长。

数据来源：冷库视界，2022年8月

高标冷库是投资热点

目前，我国现存冷库中，传统冷库仍是主流，高标冷库占比较低。但高标冷库的需求规模逐年增长，未来增速逐渐加快，主要由两大因素驱动。

流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力：生鲜线上零售是高标冷库租赁需求中占比最大的行业，约占高标冷库总需求的1/3；近年来生鲜线上零售行业进入高速发展阶段，18-21年的年复合增长率高达59.4%。

下游用户的冷库需求升级。传统冷库普遍存在效率低下、能耗高和存在食品安全隐患等问题，无法充分满足下游用户的需求，大量需求或将从传统冷库逐渐向高标冷库迁移。

经冷库视界模型测算，2021年我国高标冷库需求规模达到165亿元人民币，未来将加速增长。

数据来源：冷库视界，2022年8月

投资区域选择：长三角和大湾区高标冷库投资机会优于其他城市群

五大城市群人口密集，经济相对发达，生鲜消费量和进口量在全国占比较高，是高标冷库需求集中区域。其中长三角和大湾区消费能力更强，人口更集中，

数据来源：冷库视界，2022年8月

长三角和大湾区为沿海城市群，聚集了大量港口，生鲜进口总量在五大城市群中位于前列。

数据来源：冷库视界，2022年8月

综上，长三角和大湾区有大量的高标冷库需求，是高标冷库投资的热点区域。

投资标的选择：“大房东+自运营”经营模式的开发商更具投资价值

目前我国高标冷库供给较为分散，市场集中度较低，未来或将加快整合速度。

数据来源：冷库视界，2022年8月

在众多玩家中，相比于其他经营模式， “大房东+自运营”的经营模式收入结构多样，不仅有租金收入和运营收入，还持有产权，未来可享有土地增值红利。同时由于向用户提供了租赁以外的增值服务，可以更好满足用户的需求，与用户粘性高。专业地产开发商正积极进行全国布局，扩大市场占有率，强化自身仓网能力；此外，产业方开发商自带商流，也是优质投资标的。

冷库视界通过对典型高标冷库项目的收入与运营成本进行分析，得到以下观点：

对于大房东+自运营模式的高标冷库，操作费用为主要收入来源，而成本中人工占比最高。根据服务客户类型不同，典型高标冷库EBITDA可达11%-21%。

大房东模式的库方只提供租赁服务，不提供其他增值服务，收入模式较为单一。典型高标冷库EBITDA约为5%-7%。

在需求支撑和政策鼓励之下，高标冷库市场未来可期。目前我国高标冷库供应较为分散，这也为投资者创造了投资机会，头部企业正加快全国性布局，未来行业将加速整合，整个冷库市场充满了机遇与挑战。有人把冷库当作资本工具，有人想真正改变行业。

在当下的窗口期，谁能灵敏应对挑战，抓住机遇，谁就是最终的王者！

全方位冷库评分模型——冷库视界LEFSI模型

冷库视界在调研多方冷库租户后，深刻了解到租户在选择冷库供应商时面临的诸多痛点，每年需花费大量人力物力在选库上。为帮助租户更加高效完成选库的决策工作，冷库视界牵头为行业选库搭建了LEFSI模型。该模型包含4大模块，14大维度，300余项指标，可为冷库进行多角度评分；为保障评分体系更科学、更准确，冷库视界用时半年，采集数十家头部冷库租户选库评估维度，并针对不同选库诉求进行赋权与回归测算。目前，该模型正与数十家冷库租户展开紧密合作。

根据冷库租户行业不同、冷库结构不同、冷库功能定位不同，冷库视界提供定制化赋权，精准触达用户需求。同时，冷库租户也可以自由选择模块进行组合评分，满足租户个性化偏好。

中国冷链仓储行业现状深度研究与投资前景分析报告

中国冷链仓储行业现状深度研究与投资前景分析报告（2023-2030年）

一、行业相关定义

冷链物流(Cold Chain Logistics)一般指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。

仓储是通过仓库对商品与物品的储存与保管。“仓” 即仓库，为存放、保管、储存物品的建筑物和场地的总称，可以是房屋建筑、洞穴、大型容器或特定的场地等，具有存放和保护物品的功能。“储” 即储存、储备，表示收存以备使用，具有收存、保管、交付使用的意思。冷链仓储是是冷链物流的重要组成部分，冷链仓储是利用温控设施创造适宜的温湿度环境并对商品实施存储与保管的行为，只有让存储商品处于规定的佳温湿度环境下，才能保证存储商品的品质和性能，防止变质、减少损耗。通过冷藏装备的应用，保证食品药品在生产、贮藏运输、销售，以及到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，保证食品和药品的品质不受损坏，减少损耗。为客户提供低温货物储藏、保管、中转等仓储服务。

二、行业市场规模

近年来，国家相继颁布许多冷链产业发展相关政策，并在“十四五”规划中将冷链产业发展提升到国家战略高度。在2022年4月11日，交通运输部、国家铁路局、中国民航局、国家邮政局、中国国家铁路集团五部门再次联合发声，发布《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》，明确提出完善冷链运输基础设施、提升技术装备水平、创新运输服务模式及健全冷链运输监管体系的要求，冷链产业政策支持再次加码，为冷链仓储行业营造良好的政策环境。

在2020-2022年的疫情期间，跨地冷链运输和存储需求也显著驱动冷库建设及冷链仓储行业发展。以上海为例，根据上海市商务委数据，上海市粮食、生猪、蔬菜自给率仅为20%、10%、40%，八成以上货源（除绿叶菜外）依赖外省供应，尤其是每日蔬菜供应量达8500吨。

在国家政策的鼓励支持下，以及生鲜电商行业的发展，跨地冷链物流行业需求的增加，推动了我国冷链仓储行业市场规模的不断扩大。2018年至 2022年，我国冷链仓储行业的市场规模从856亿元增长至1635亿元。复合增长率达到17.56%。

资料来源：观研天下数据中心整理

三、行业供需规模

1、供应情况

2018-2022年，我国冷库容量不断扩大，2022年达到2.3亿立方米。虽然我国冷库容量快速增长，但城市居民人均拥有的冷库容量仍较低，约美国四分之一。我国冷链仓储行业市场还有较大的发展空间。

资料来源：观研天下数据中心整理

目前我国冷链仓储行业存在地区供应不平衡、高标冷库供应不足的特点。

与发达国家相比，我国的冷链硬件设施依然缺乏，设备分布不均，冷链基础设施主要集中在沿海地带和一线发达城市；然而，承担了全国大部分生鲜农产品批发交易的中西部地区却冷链资源匮乏，发展相对滞后。主要原因有三点：一是城市人均冷库容量偏小，低于发达国家水平；二是冷库容量地域分布不均；三是冷库企业分布不均。许多一线城市如北京、天津、上海等冷库时常处于满租甚至爆仓状态，冷库资源较紧张，而一些二线城市如合肥、长沙、太原等有时却出现供大于求的现象。

同时我国冷库供应仍以低标冷库为主，高标冷库供应不足。由于食品、医药相关领域，包括连锁餐饮、商超零售、生鲜冷链运输、医药冷藏等行业对高标冷库的需求不断增长，但目前高标冷库投资速度远低于快速增长的食品消费和供应链需求，存在供需不匹配的现象。

2、需求情况

2022年，我国农林牧渔业增加值9.26万亿元，比上年增长3.5%。中国食品供应链产业拥有万亿级别的市场体量，随着城乡居民消费水平和消费能力不断提高，冷链物流的需求持续旺盛。在回归常态化生活后，2022年冷链物流发展势头强劲，市场需求总量达32450万吨。随着冷链物流需求的扩大，中国冷链仓储行业需求规模有望达到9735万吨。

资料来源：观研天下数据中心整理

目前冷链仓储的需求以生鲜食品为主，占比约为90%，生鲜食品大多保鲜期短、易腐败，因此在长距离运输中，冷链仓储对于生鲜食品的运输就必不可少。其次是医疗产品，占比约为9%。

资料来源：观研天下数据中心整理

四、行业细分市场

1、高标市场

从冷库的建筑形态、层高、承重、温区等维度来看，可将其分为A、B和C三类。A类是指按照国际标准设计和建造的专业冷库；B类是指高标干仓和优质厂房参照专业标准改造成冷库；C类是指传统农批市场和农民仓。其中，A类和B类为高标冷库，C类为低标冷库。

高标冷库的主要客户90%以上是食品相关领域。生鲜线上零售是高标冷库租赁需求中占比最大的行业，约占高标冷库总需求的1/3。近年来，我国生鲜线上渗透率逐年增加，生鲜线上零售进入高速发展阶段，拉动高标冷库需求增长。物流中心、农贸市场以及商超等均积极建设大型化、集中化的冷库。同时，高标冷库的产品设计、建造品质等方面更符合冷库租赁、资产交易的需求，将成为未来冷库开发投资的主要形态。我国高标冷库相关企业包括嘉浩美库、亚冷、宇培、中外运、郑明、万纬冷链、恒源冷库等。目前高标冷库供给格局分散、市场集中度较低，头部企业占比不足30.0%，但随着市场竞争加剧，高标冷库市场将加快整合速度。

冷库建设规模的扩大，可以有效地节约建设成本和运营成本。目前国内已有七个重要冷库市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆），部分已形成冷库群。上海的冷库存量最大，为90.23万平方米；其次是广州和北京。随着生鲜商品的储存和分销需求不断增长，以及易腐类医药的储藏诉求扩大，我国高标冷库需求不断增加，2022年我国高标冷链仓储行业的市场规模为523亿元。

资料来源：观研天下数据中心整理

2、低标市场

由于C类冷库多为传统冷库、农产品批发市场冷库以及部分私自改造的冷库，具有耗能高、保温效果不好的问题，因此部分C类冷库需要进行淘汰或者升级改造。根据《“十四五”冷链物流发展规划》指出，要加快冷链设施的改造和升级，并且要淘汰掉不合规不合法的冷库，老旧耗电量高的冷库，未来按照专业的冷库标准进行设计、建造、运营和管理。建造高标准冷链物流冷库，形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。

由于高标冷库建设标准高，目前我国低标冷库（C类）仍占据市场主要份额，2022年低标冷库市场规模为1112亿元。

资料来源：观研天下数据中心整理

五、行业竞争格局

我国冷库行业企业较多，行业整体集中度不高，龙头企业头部企业还在酝酿成长。根据冷库行业产业链企业的收入来进行划分，可主要分为三个竞争梯队。第一梯队的企业营业收入在20亿元以上，主要包括冰轮环境、雪人股份等;第二梯队的企业营业收入在10-20亿元之间，主要包括双汇物流、大连冰山等;第三梯队的企业营业收入在10亿元以下，主要包括安徽和顺、常州隆盛等。

冷库行业主要分为三个竞争梯队

梯队营收规模代表企业第一梯队大于20亿元冰轮环境、雪人股份、顺丰控股、海荣冷链第二梯队10-20亿元双汇物流、大连冰山、享宁电机第三梯队10亿元以内安徽和顺、北峰制冷、常州隆盛

资料来源：观研天下数据中心整理（WW）

2023中国冷库行业市场概况分析：国内冷库容量逐年增长

内容概要：冷库是整个冷链的核心节点，也是是产品运输过程中的关键环节，起到储藏、转运的功能。当前，我国人均冷库容量为0.13立方米/人，在全球各国人均冷库容量中的排名较为靠后，人均冷库容量只占美国的1/4，国内人均冷库容量与发达国家相比还有较大差距，国内冷库建设规模仍有较大的成长空间。

关键词：生鲜电商、冷库容量、冷库新建项目

一、下游应用市场需求量快速增长，行业发展前景十分广阔

冷库实际上是一种低温设备，冷冻温度一般在零下10度至零下30度之间，存储的量比较大，也是物流行业重要的组成部分之一。近年来，随着我国经济的高速腾飞，居民的收入水平不断提高，人均可支配收入逐年增长，消费者对于食品的种类、质量、营养以及口味的多样化消费需求显著增加。而食物锁鲜往往需要通过冷藏或者冷冻的方式进行运输、加工、储藏和配送。因此，在日益增长的消费需求驱动下，我国冷库产业逐步迈进高速发展阶段。

冷库产业的上游可以分为内部设备和配套设备两部分，其中，内部设备包括冷库门、冷库板、压缩机组、控制器、制冷剂等；配套设备包括货架、起重机、叉车等。作为产业中游的冷库按照库温可以分为保鲜冷库、冷藏库以及冷冻库，其库温范围分别为0-5℃、-15~-18℃、-22~-25℃，而气调冷库是较为特殊的冷库，不仅实现了库房的低温环境，还实现了库房气体环境，其对于果蔬的贮藏时间比保鲜冷库长0.5~1倍左右。冷库的下游应用市场主要有果蔬、乳制品、水产品、肉类、医药、花卉等等。

根据网经社电商大数据库统计，2016-2022年，我国生鲜电商行业交易规模连年增长，其增长速度整体有所放缓。2021年，我国生鲜电商行业交易规模为4658亿元，同比增长27.93%；2022年，我国生鲜电商行业交易规模为5601亿元，同比增长20.24%。近年来，我国信息技术发展迅速，为网络惯。同时，生鲜电商行业井喷式发展也将进一步扩大对冷库以及冷链物流的需求。

从我国生鲜产品损耗率来看，水果的损耗率为11%、蔬菜为20%、肉类为8%、水产品为10%，而发达国家的水果、蔬菜、肉类、水产品等生鲜产品的损耗率基本维持在5%的稳定水平，其他食品的损耗率也已经降到了1%以下，而我国的生鲜平均损耗率超过10%，是发达国家的2-3倍。从我国生鲜产品冷藏运输率来看，果蔬的冷藏运输率为35%、肉里为57%、水产品为69%，而发达国家的果蔬冷藏运输率为90%、肉类为80%、水产品为95%，

目前，我国大部分生鲜供应损耗率居高不下，生鲜产品损耗率明显高于发达国家生鲜平均损耗率，其中，果蔬损耗率是发达国家的3倍左右，水产品则有两倍左右，而较低的冷藏运输率是使得大多数生鲜农产品在运输过程中得不到规范的保温、保湿或冷藏而发生损耗的主要原因之一。综合来看，国内的冷藏物流发展较为粗放，行业监管体系和服务质量有待提高，大量生鲜农产品在产销过程中的损耗和变质，造成了社会资源的巨大浪费，每年直接经济损失高达6800亿元，为了降低流通过程中的耗损率，必须改善生鲜农产品的冷藏储运能力，未来冷库产业依然有很大发展潜力和空间。

当前我国城市化进程步伐的加快正在不断改变着我国社会结构及消费格局。居民们的食品安全意识逐渐加强，对食品质量、新鲜程度愈发关注。而冷链物流行业的发展为保障食品质量安全、提高居民生活水平、降低物流损耗、提高食物存储期限、实现食物跨地域输送和减少社会资源浪费都具有较大的促进作用。据中冷物流委员会，2017-2022年，我国冷链物流市场规模连年增长，2021年，我国冷链物流市场规模为4773亿元，产业链和供应链恢复畅通，冷链运输的需求不断增长，预计2022年，我国冷链物流市场规模将达到5515亿元，继续保持增长的趋势。

二、国内人均冷库容量与发达国家存在较大差距，2023年度冷库新建工程项目众多

冷库是整个冷链的核心节点，也是是产品运输过程中的关键环节，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。从全球各国人均冷库容量来看，根据国际冷藏仓库协会数据统计，荷兰以0.96立方米/人的人均冷库容量位列第一名，紧随其后的是新西兰0.5立方米/人以及美国0.49立方米/人，分别位列第二、三名。我国人均冷库容量为0.13立方米/人，在全球各国人均冷库容量中的排名较为靠后，人均冷库容量只占美国的1/4，国内人均冷库容量与发达国家相比还有较大差距，未来国内冷库建设规模仍有较大的成长空间。

根据中冷联盟数据统计，2017-2022年，我国冷库容量呈现逐年增长的态势，其从2017年的3609万吨增长至2022年的5686万吨，六年间的年均复合增长率为7.87%。保持了相对稳定的增长速度。2022年，我国冷库容量为5686万吨，同比增长8.84%。随着冷链基础设施政策的引导和企业布局完善，我国库容量基数逐年增大，导致近四年的冷库容量增长率低于10%。

中冷联盟2022版分布图显示，2022年，我国冷库容量排名前三的地区为山东、广东和上海，其冷库容量分别为644.8万吨、470.4万吨和440万吨，山东地区的冷库容量更是处于遥遥领先的地位，而福建、江苏、湖南、四川等第六至第十五名地的区冷库容量差距相对较小。从区域分布上来看，我国冷库主要集中在华东、华北、华中区域，其中，山东、广东、上海、江苏等地的冷库容量相对较高，冷链运输网络及体系相对健全，而中部农牧业主产区和西部特色农业地区冷库则较为短缺。

根据我国冷库企业2022年三季报，2022年1-9月，我国冷库企业整体加食品加工及物流冷库方面的生产和流通规模的增大，对冷库设备需求也呈现上扬的趋势。

2023年2月21日，农业农村部印发了《农业农村部关于落实党中央国务院2023年全面推进乡村振兴重点工作部署的实施意见》，该政策提出深入实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，在重要流通节点建设产地冷链集配中心，推进国家级农产品产地市场建设，加强大型冷藏保鲜、仓储物流等保供公益性基础设施建设。在政策引导和市场需求的双轮驱动下，我国冷库工程新建项目十分火热，2023年，我国多个省市均有冷库新建项目工程。

从冷藏保鲜方面来看，有山东省的顺丰农场年冷储10000吨胡萝卜项目、山西省的年储藏果品1000吨恒温果库建设项目、陕西省的茂源万吨农产品储藏冷库建设项目、浙江省的农产品冷藏保鲜项目、江西省的信丰保鲜仓储项目以及江苏省的新建冷藏保鲜库厂房项目等；从冷链物流中心来看，有河南省的绿色智慧农产品冷链物流中心项目二期项目、云南省的理海建绿色智慧冷链物流中心、安徽省的新建智慧冷链物流中心项目等等。

END来源：冷链行业资讯免责声明本报告来源于网络资源，由贵州省智慧物流研究院提供，如有侵权，请联系工作人员删除。本报告仅在相关法律许可的发放，所提供信息均来自公开渠道。本院尽可能保证信息的准确、完整、客观，但不对其准确性或完整性做出保证。往期推荐01

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