CBRE发布《上海冷库白皮书》

时间：2023-08-14 10:59:20来源：admin01栏目：冷链新闻阅读：

上海的人均可支配收入、社会消费品零售和进出口等宏观指标均位列全国第一，并推动其源于进口食品、餐饮消费、商超零售的冷库需求持续增长。截至2022年底，上海高标冷库存量达到104万平方米，是全国首个迈入百万级体量的城市。

2022年上海高标冷库的平均业主租金为每天每平方米3.5元，整体出租率为92%。其中，松江、临港和奉贤的区域特征和客户群体较为鲜明，是上海冷库最为活跃的子市场。

冷库需求因区位、周边基础设施、产业集聚呈现较明显的区域性差异，并对客群定位、产品设计产生重大影响。本报告通过对上海高标冷库的资源分布和重点子市场的供需分析，对投资者在松江、临港和奉贤等热门区域以及宝山、嘉定等潜力子市场的冷库投资策略提出针对性的建议。

上海高标冷库供给及需求

上海高标冷库存量突破百万规模

根据CBRE世邦魏理仕数据统计，截至2022年底上海高标冷库总存量为104万平方米[1]，成为全国首个高标冷库总存量迈入百万级体量的城市。

[1]高标冷库总存量主要包含按照国际标准设计和建造的专业冷库、以及高标干仓或优质厂房参照专业标准改造的冷库，即A类和B类冷库，不包含C类低标冷库。具体分类标准，参照《冷库投资与选址策略》

注释：*冷库业主租金，是由冷库业主向租户收取的租金，按照租赁面积计费；本报告中租金均为面价，包含电费、物业费及增值税，不含免租期；**冷库出租率，按照租户与业主在租赁协议中约定的租赁面积进行统计，非冷库操作中的实际使用率

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

干仓改造冷库（B类冷库）来承接租户需求。在冷库结构中，A类专业冷库占比45%，B类干仓改冷库占比为55%。

上海高标冷库主要的功能定位是城配仓和港口仓，这与上海的城市能级、消费水平以及外贸进出口特征相匹配。

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

物流地产商是上海冷库市场的重要参与者

上海冷库市场的发展潜力，吸引了众多物流地产商将冷库投资作为优化物业结构的重要手段。目前，上海高标冷库市场较为活跃的参与者主要包括三类，分别为基础设施提供商、轻资产运营商和综合冷链服务提供商。因其业务模式的不同，上述三类冷库市场参与方在冷库租赁运营链条上的主要收入来源也相应有所差异，可分为业主租金和终端客户租金。

上海高标冷库租金表现

2022年上海高标冷库业主租金[2]为每天每平方米3.5元，是干仓租金的两倍有余，而终端客户租金[3]达到每天每平方米4.16元。2017年生鲜电商兴起、2020年进口冷链食品集中监管消杀，带动上海高标冷库租金全面上扬。2022年以来随着部分生鲜电商业务调整、进口冷链食品消杀政策下线以及新增供应项目入市等因素，上海高标冷库租金增速放缓。

[2]业主租金和终端客户租金均采用报价租金，以租赁面积计费，包含电费、物业费及增值税，不含免租期

[3]实际租赁过程中终端客户租金通常按照托盘、吨位计价，冷库租金通过对应的系数进行转换，折算成按照租赁面积计价

上海终端客户租金和业主租金之间价差在每天每平方米0.6-0.8元，在业主租金基础上增加了20%。这个价差在2020年明显走阔，体现了当租赁需求快速扩张时冷库运营服务商拥有更强的定价能力。

注释*：普通高标仓租金报价，含物业含免租期，不含税

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高标冷库需求构成

CBRE对主要项目租户的统计分析显示，上海高标冷库的前三大需求行业分别为进口食品、连锁餐饮和商超零售。此外，快速消费品、生鲜食品加工及乳制品等行业的冷库需求亦表现活跃。

冷库需求持续增长得益于上海在国内领先的消费和相关产业基础。

上海社会消费品零售总额和城镇居民人均可支配收入均排名国内城市首位，高品质食材和消费品的冷库需求庞大；上海是华东乃至全国进口食品的枢纽，洋山港、外高桥海港及机场空港是进口冷链食品的重要口岸；上海餐饮业发达，尤其是对食材品质和保鲜要求高的精致餐饮国内领先；上海是生鲜连锁超市在全国布局的必争之地，门店数量众多。

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

上海冷库租赁成交

2023上半年上海冷库租赁市场活跃，仅半年时间已录得超过15万平方米的成交。

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高标冷库重点子市场

松江：冷链食品加工和配送中心

松江是上海配送型冷库聚集的热门子市场，新增供应持续稳定增长。区域内冷库主要服务于食品流通与大宗存储，部分冷库配备了食品加工的操作间和生产线，进一步拓展了冷库的服务内容。2022年冷库租金较上一年度稳中有升，距离市区较近的新桥、佘山等区域高标冷库的出租率维持在高位状态。

未来两年松江的新交付项目将以A类专业冷库为主，这将有效改善松江高标冷库的供应结构，并进一步吸引优质客户集聚。

CBRE建议投资者结合冷链食品企业客户的商品流向和周转要求，基于立足松江、服务上海、辐射华东的定位，重点布局适用于冷链食品流通和加工企业的具备分拨和配送功能的周转型冷库。

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

临港新片区：进口食品存储和中转枢纽

口货物的依赖。因此，2022年临港冷库租金较上一年度基本持平，整体出租率有所回落。

求增长。CBRE认为，在经历短期去化压力后，2025年后临港区域冷库供求关系将趋于平衡，租金上涨动能将有所增强。

考虑到临港的进出口枢纽区位，建议投资者在投资时充分考虑进出口贸易企业的需求特性，优先锁定主力租户并结合其商品特征设计温区和专属功能区。

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

奉贤（不含临港）：生鲜电商和商超仓配中心

奉贤是生鲜电商和商超企业布局物流配送中心的重要子市场，区域内冷库以城市配送仓为主。奉贤高标冷库的新增供应较为平缓，长期以来鲜有大体量项目交付、或多个项目集中入市的情况，区域内高标冷库资源整体较为稀缺。2022年冷库租金较上一年度保持平稳，新交付冷库去化较为顺利，区域内冷库整体出租率处于稳定水平。

奉贤未来新增供应主要为2023年下半年一处城配仓将交付运营，2024年暂未录得新增供应计划。

CBRE建议投资者紧密结合生鲜电商和商超企业的货物品类特征及周转要求，重点布局满足冷链食品分拣和快进快出功能的城市配送型冷库。冷库的功能设计方面，除常规的存储区之外，可进一步增加货物分拣和订单组配等作业区空间。

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高标冷库投资建议

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

案例分析：万纬物流上海冷库网络的区域布局与功能定位

万纬物流于2017年进军冷链物流市场，目前已在全国28个城市布局了49个冷链园区，可租赁面积超过206万平方米，冷库规模位居行业首位。

上海是万纬物流冷库投资最多的城市，目前已布局6个冷链园区，其中5个园区已投入运营，形成了城配仓、区域仓和港口仓的冷库服务网络。万纬物流从区域市场特征和客户需求来匹配园区功能定位，通过库内综合服务提升园区的出租率和收益率。

数据来源：根据万纬物流公开资料整理，世邦魏理仕，2023年8月

冷库投资：以绿地开发、存量项目并购以及升级改造快速形成冷库网络布局；园区运营：以冷链存储服务为基础，叠加食品加工和增值服务，提升库内运营附加值；招商管理：聚焦肉类、水果、乳制品、连锁餐饮、商超零售等行业头部客户，以供应链一体化解决方案增强客户黏性。

以科技和ESG赋能冷库投建运营，帮助租户降本增效

在CBRE今年开展的中国物流租户调查中，45.5%的受访租户希望仓储物业增加屋顶光伏玻璃板，而43.3%的租户希望增设新能源车充电桩，高居租户对未来仓库标准和设施需求的前两位。

数据来源：世邦魏理仕，2023年8月

将ESG因素纳入设计和运营环节对冷库而言尤为重要，原因在于冷库运营成本中的电费占比通常在8-15%之间，远高于一般干仓的2-5%（未配置大型自动化设备情况下）。CBRE建议投资者联合租户共同探索分布式光伏系统、冷库智能温控系统、以及“削峰平谷”错峰购电计划等举措有效降低冷库用电能耗，帮助租户摊薄单位运营成本，从而提升其对冷库租金的承受能力。

由于工人无法长时间在低温环境下持续工作，尤其冷冻库的温度低至零下18度，冷库租户或运营商越来越积极的采用自动化设备、仓储管理系统等新技术，以实现长期的人力成本优化和仓库运营效率提升。CBRE建议投资者通过自身投入或协助租户进行科技投入，帮助租户降本增效，投资者也能够获得更加长期稳定的租约。

“CBRE近年来为客户在冷链版块提供了诸多服务，其中包括医药、食品等企业的选址服务、冷链投资项目的定位咨询服务以及冷链基础设施的投融资服务等，助力投资人和运营企业的投资布局以及精细化的运营管理。”

“中国人均冷库面积不足0.2立方米，仅为美国的四分之一。上海作为全国最大的港口，承担全国40%的消费品进口以及20%的肉类及制品进口。尽管今年冷库需求面临短期波动，但长远来看，随着国民收入不断增长，上海居民对食品质量及餐饮要求不断提升，将继续推升冷库需求持续增长。”

总结

租赁基本面

上海是全国冷库需求和供应最大的城市，食品进口、连锁餐饮及商超零售等产业均位列全国前茅。

受益于消费市场的持续

投资建议

重点关注松江、临港和奉贤等冷库需求产业集聚度高的子市场的绿地开发和项目收购机会；针对闵行、嘉定及宝山等高标冷库规模小且新增供地稀缺的区域，积极寻找存量项目升级和“干改冷”机会。

根据所在区域产业特征及客户综合需求来设计冷库的功能和产品，同时将智慧物流和绿色低碳纳入冷库投建运营中。

冷库网络规模较大的业主，可以考虑增加在信息系统、自动化设备以及冷库运营团队方面的投资和建设，拓展多元化的收入，并增强租户黏性。

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