冷链仓储行业租赁初探报告

时间：2022-12-27 01:24:02来源：food栏目：冷链新闻阅读：

一、行业背景及政策

（一）政策背景

近年来，随着我国供给侧结构性改革的不断深入，作为“补短板”中的重要一环、冷链物流行业的发展受到了政府的高度重视，从中央到地方、从顶层设计到配套政策，各级政府不断加大对于冷链物流行业的政策支持力度，政策红利从税收、供电、基础设施延伸到包括融资、信息平台建设等多个方面。冷链仓储作为冷链物流重要一环，也是资产最重一环，结合我司当前业务方向，本文着重分析冷链仓储行业。

2019年7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议提出要稳定制造业投资，实施城乡冷链物流设施建设等补短板工程。此次为冷链物流行业首次被纳入政治局会议议题，产业政策高度前所未有，行业需求有望得到加速释放。

此次中央政治局会议将加速城乡冷链物流设施建设作为当前经济工作补短板重点领域提出，必将有效提升冷链物流行业在国民经济发展中的特殊地位，引导相关资源不断注入，加速改善我国冷链物流行业相对落后面貌，缩小与发达国家之间差距，促进消费升级，不断推动我国消费水平向更高层次迈进。

（二）行业发展机遇

冷链物流行业随工业化进程应运而生，在人们对生活品质要求的提升、电商兴起、政策扶植等一系列有力因素的作用下，以冷库为点以运输为纽带的冷链物流行业在中国迅速发展。根据罗兰贝格咨询公司预测，中国的冷链物流行业2019年市场规模将高达5800亿元。到2025年，冷链食品的需求将增长至4.5亿吨。

尽管中国冷链市场发展态势良好，但由于起步晚，中国的冷链行业发展仍较为滞后，尤其是与国外市场相比，仍存在着较大的差距。现以冷库为代表的冷链仓储市场为例：

（1）人均冷库保有量

2018年，世界主要发达国家人均冷库保有量为0.3立方米/人，荷兰最高达到了1.14立方米/人，俄罗斯、印度、加拿大等人口及国土面积大国为0.1-0.3立方米/人，中国人均冷库保有量不足0.07立方米/人，是俄罗斯、印度的30%、美国的25%、英国的19%、荷兰的6%。

（2）行业普及度

从行业渗透情况来看，我国肉类蔬果等主要食品行业冷链技术应用程度显著低于发达国家，由此导致我国相关食品在储藏及流通环节的成品损耗率是发达国家的3至5倍。

（3）行业集中度及利润率

从竞争格局看，中国冷链物流行业处于较早期阶段，集中度低，企业规模小。根据中物联冷链委统计，2016年中国百强企业收入总额不足冷链市场的10%，美国前5强冷库企业占市场份额约63%，而从 2016年中国冷链物流百强企业排名来看，前10家企业总收入占百强企业总收入的48.5%，前20家企业总收入占百强企业总收入的61.4%。

对于冷库企业而言，规模及行业集中度不足必然导致企业边际成本居高不下，集中体现在用工成本高企及信息化管理体系缺失等问题上，最终将直接影响企业利润率。相关数据显示，与行业发展相对成熟、行业集中度较高的美国冷链企业相比，中国冷链企业的利润率普遍偏低。未来，随着国内相关电商及物流巨头的相继入局，规模化节约化的发展理念必将促进冷链物流行业迎来新一轮的快速增长。

（三）多因素协同驱动，行业未来需求空间巨大

1.城镇化率与居民收入不断提升、消费升级促进行业发展

我国城镇化道路起步较晚，尚处初级阶段，有较大的发展空间。在联合国开发计划署发布的《2013中国人类发展报告》中，预计到 2030 年，中国将新增 3.1 亿城市居民，届时中国城市人口总数将超过 10亿，城镇化率将达70%。城市居民无法实现农产品等食品的自产自销，将带动肉禽蛋、水产品、乳制品等易腐食品和反季节蔬菜水果的消费总量；城镇化进一步推动了农产品规模化、集中化、区域化生产，因此加大了食品消费需要通过冷链物流方式实现由产地向城市输送的需求。

随着我国城镇化道路的不断推进，我国城镇人口持续增加，而在城市地区居民的食品结构中，易腐食品占比较大，易腐食品的生产流通极度依赖完善的冷链物流体系支持。同时，根据国家统计局提供的最新数据，2018年我国人均 GDP 达到9780 美元，同比增长11%，接近中等偏高发达国家水平，城镇人均可支配收入28228元，同比增长6.5%。保持了较好的增长态势。根据发达国家的经验，城镇化率的提升及人均收入的增长将显著改善居民的消费结构，在食品消费领域，生鲜类食品需求往往得到极大挖掘。冷链物流及相关配套行业增长动能将充分释放。

2.生鲜电商快速崛起，冷链行业迎来发展新契机

近年来，随着人们消费能力的加强和互联网普及率的提升，尤其是随着移动支付的兴起，电子商务已经成为许多人的主要购物方式。人们的网购商品逐渐由 3C数码家电、服装、化妆品等发展到鲜花、蔬果等生鲜产品，我国生鲜电商市场增长迅速，生鲜商的崛起，带动了冷链物流的快速发展。

3.冷链物流行业发展趋势

冷链物流企业演变为科技公司、生活服务类大数据运营公司，也是实现新经济人群消费体验的关键，成为受人爱戴和重视的行业。

按照“互联网+”趋势影响，冷链物流企业可以通过“科技手段”和“大数据抓取”，提前分析、预测、决策、调控物流行为，实现运输线路、车型、空载配货、诚信体系的智能化运营管理。

发展冷链供应链。随着“中国制造2025”的进一步推进，与生产制造业息息相关的供应链体系建设也在不断升级，降本增效，打造服务全球化的柔性供应链体系也变得越来越重要。同时，结合当下互联网经济下的平台型企业发展，也给物流带来很多的创新。“中国品商业化”、“农产品商品化”正在形成，全程供应链服务将更受客户青睐。“供应链金融”、“代收货款”、“货品保险”等物流金融产品正在快速衍生，冷链物流的资金问题在未来有望成为热点。

打造“买全球”、“卖全球”、“运全球”的新业态。在未来，通过业务、机制、模式及平台实现各个业态的协同，打造线上、线下运营平台，实现物流网络的全国布局;通过“原产地采购”、“跨境运输”、“通关检疫”、“仓储加工”、“配送分销”、“金融增值”等服务形成“买全球”、“卖全球”、“运全球”的新业态，实现商流、物流、信息流和资金流的有效整合，形成“商物流”新模式；通过“自建自营”、“对外合作”、“投资并购”、“产业基金”等方式，加快推进平台建设和产业布局，构建全新冷链生态体系。

二、我国冷链物流企业发展现状分析

（一）冷库保有量

中冷联盟2019年调研全国1832家企业，总库容量约为4600万吨，较2008年850万吨增长超5倍。

根据2012年-2019年数据调研分析，我国冷库每年以15-20%的速度增长，预计2020年我国冷库保有量将突破6000万吨。

全国冷库保有量排名：山东、广东、上海、福建、河南、辽宁、江苏、天津、浙江、湖南，主要冷库集中在经济发达的长三角、珠三角及环渤海等地区。

冷库结构分类：土建型冷库占比70.3%；钢结构型冷库21.6%；混合型冷库占比8.1%。

冷库温区分类：低温库占比71.8%；中温库占比12.7%；高温库占比10.5%；气调库占比4.3%；速冻库占比0.5%。

冷库制冷剂使用情况：目前国内已经建成CO₂制冷冷库约150座，库容量约450万吨，约占全国冷库总量10%。

（二）冷库百强企业占比分析

百强企业运营管理冷库约1619万吨，占比全国冷库总容量接近40%。百强企业中，冷库容量超过30万吨的企业共16家，10-30万吨企业31家，10万吨以下53家，行业超大型企业偏少。

百强企业按照企业主营业务分类，农批园区型企业47家，综合物流企业37家，食品商贸企业12家，物流地产企业4家。

百强企业发展动力强劲，其中48家企业有建库计划，拟建容量达到1019.5万吨。其中：22家综合物流型企业拟建505.5万吨，21农批园区型企业拟建453.5万吨，4家食品商贸型企业拟建40万吨，1家物流地产型企业拟建11万吨。

（三）冷库分类

1.按照流通速率分为流通型冷库和仓储型冷库。

2.按照所处区域分为产地型冷库、销地型冷库、中转型冷库。

3.按照服务客户特点分为市场交易型冷库、电商型冷库、商超型冷库、厂家型冷库。

4.按照商业模式分为仓储服务型冷库、运输服务型冷库、出租服务型冷库、市场服务型冷库。

（四）冷链物流客户分类

三、全国2019年冷库分析

（一）冷库求租情况分析

据链库网平台数据显示，2019上半年全国冷库需求超过140万立方，与2018年同期相比相差不大，说明冷库市场需求并没有大幅增加。冷库需求主要集中在北京、上海、广东、福建、天津、浙江、江苏、山东、河南等地，图中颜色越深表示需求量越大。从图中可以明显看出，这些地区多为一线城市、沿海省市和农产品、食品大省，冷库需求与经济水平、消费能力、流通属性挂钩。

（二）不同类型企业的冷库需求情况分析

从链库平台上企业求租冷库情况来看，如图所示，第三方冷链物流企业对冷库的需求更大占比38.45%，其次是生鲜电商和餐饮企业。这些租赁方求租冷库的主要原因有：业务量增加，扩租冷库；季节性需求，临时租库进行周转；现租冷库到期或拆迁，另找其他冷库；启动新项目，需要增加城市冷库网点。

（三）2019年上半年主要城市冷库租赁价格行情

影响冷库租赁价格的主要因素：

1.冷库交通地段

交通越便利，地理位置越优越的冷库，租赁价格相对也会更高，紧邻农贸市场、交通要道等区域位置的冷库，收费要高于交通不方便地区。

2.冷库租赁的源头

大多数冷库方都是包仓租赁下来，然后再组建团队对外招租，很多中小商家对冷库面积需求比较小，分租的话就要付出很高的租金。

3.冷库计费方法

有的冷库会根据存储货量的多少、产品特性、季节等因素浮动计费，这种出租计费大大提高了商户的租金成本。

4.冷库设施设备损耗及不足

冷库基础设施的损耗，冷库能耗较高，导致温度不好控制，达不到货品应储存温度。

（四）2019年上半年部分在建及投产冷库项目

四、安徽冷链仓储行业发展现状分析

（一）安徽与周边地区差距

1.总量比较

从安徽及周边地区冷链仓储行业发展情况来看，我省目前行业发展水平不仅远远落后于北京、上海等国内发达城市、与邻近省份也存在不小差距，我省冷链仓储行业目前呈现出低库容、高集中、零散式及信息化程度不足等特点。

2.人均保有量对比

与周边邻近省份相比，我省目前无论是冷库总量还是人均保有量都相对滞后，与河南、湖北一样、作为我国重要的粮食及果蔬产出大省，冷链仓储基础条件的落后，造成了冷链物流在生产源头缺乏预冷，产生源“断链”。局部供需的不匹配和冷链运输能力不足限制了我省相关食品产业的快速发展，冷链仓储市场与人口、粮食果蔬产量的不匹配，决定了我省冷链仓储未来成长的空间依然较大。

（二）冷链仓储企业分布情况

目前安徽涉及冷链物流企业98家，其中合肥36家，阜阳9家，芜湖7家，滁州7家，四个区域占整个安徽的60%，其中合肥占36.7%。我省冷库企业与周边地区相比，总库容量偏小，且单库体量小，整体市场竞争力较弱。

五、客户需求、适用产品与操作策略

（一）客户需求

需求主要体现在：

1.冷库投资较大且投资回收期长，有中长期融资需求；

2.冷库投资者一般抵押物有限，取得银行长期贷款困难，短期流动资金贷款额度小且使用效率不高，有中长期融资需求；

3.冷库市场培育期内，商户租金不足覆盖资金成本，有前少后多的还款计划融资需求；

4.鉴于冷库投资回收期较长，冷库投资者会兼营其他投资回收期较短且利润可观的项目，如加工、分拣、包装、运输等，有中长期投资融资需求；

5.冷库企业的租客涉及货品市场价格有一定波动，且一般要求先款后货，租客自身轻资产运营较多，银行融资困难且流程繁琐，有短期融资需求。

（二）适用租赁产品

1.售后回租